Lakáskiadás adózása 2026: 10 százalék vagy tételes költség, kell-e adószám – és mi jöhet a bérleti piacon

Aki magánszemélyként hosszú távra kiadja a lakását, 15 százalék személyi jövedelemadót fizet, szociális hozzájárulási adót viszont nem. Hogy ténylegesen mennyit fizet, az két dolgon múlik: a 10 százalékos költséghányadot vagy a tételes költségelszámolást választja-e, és kitől kapja a bérleti díjat. Az alábbiakban a személyijövedelemadó-törvény (Szja tv.) és a NAV 2026-os tájékoztatója alapján végigvesszük a szabályokat. A végén arról is szó esik, mit tervez a kormány a bérleti piacon.

A cikk a magánszemélyként, nem egyéni vállalkozóként végzett, hosszú távú lakásbérbeadásról szól. A rövid távú, szálláshelyként történő kiadásra más szabályok vonatkoznak (lásd lent). A bérleti szerződés polgári jogi kérdéseiről – kaució, lakbéremelés, felmondás – korábbi cikkünkben írtunk.

Röviden

Kérdés	Válasz 2026-ban	Jogszabály
Mennyi az adó?	15% szja, az összevont adóalap részeként	Szja tv. 8. § (1), 16. §, 29. §
Hogyan számolom a jövedelmet?	10% költséghányaddal vagy tételes költségelszámolással	Szja tv. 17. § (3)
Kell szochót fizetni?	Nem	Szocho tv. 5. § (2) h)
Kell adóelőleget fizetni?	Magánszemély bérlőnél negyedévente, cég bérlőnél a cég vonja le	Szja tv. 46. § (3), (9)
Kell adószám?	Nem, ha csak adómentes lakásbérbeadást végez	Áfa tv. 257. § (5)
Kell iparűzési adót fizetni?	Nem, ha nem egyéni vállalkozóként adja ki	Htv. 52. § 26. pont, Szja tv. 3. § 17. pont

1. Mennyi adót kell fizetni?

A bérbeadás az Szja tv. szerint önálló tevékenység [Szja tv. 16. § (1), (3) b)], az ebből származó jövedelem az összevont adóalap része [29. §], az adó mértéke 15 százalék [8. § (1)]. Mivel a jövedelem az összevont adóalapba kerül, azt a családi kedvezmény is csökkentheti [29/A. §]. Ennek havi összege egy eltartottnál 133 340, kettőnél eltartottanként 266 660, háromnál vagy többnél eltartottanként 440 000 forint adóalap-kedvezmény. Aki a munkabérénél nem tudja teljesen kihasználni, a bérbeadásból származó jövedelemnél érvényesítheti a maradékot.

A háromgyermekes és a négy- vagy többgyermekes anyák szja-mentessége ezzel szemben zárt jövedelemlistával működik, és a bérbeadás nincs rajta. Erre a jövedelemre tehát akkor is adót kell fizetni, ha az anya bére mentes [2025. évi XV. tv. 1. § (2), Szja tv. 29/D. § (2) c)].

2. Mi számít bevételnek?

• A bérleti díj. A bevétel része minden költségtérítés is [Szja tv. 17. § (2)].
• A közös költség, ha a bérlő megtéríti. A NAV szerint ez akkor is bevétel, ha a közös költség vízdíjat vagy szemétszállítási díjat tartalmaz. A bérbeadó ugyanakkor tételes elszámolásnál a ténylegesen kifizetett közös költséget költségként levonhatja.
• A rezsi nem bevétel, ha arányosan hárítják át. Nem bevétel a közüzemi szolgáltatás díja, amelyet a bérbeadó a bérlőre az igénybevétellel arányosan hárít át [Szja tv. 17. § (3a)]. A NAV szerint ez akkor teljesül, ha a bérlő a mérőóra szerinti pontos összeget fizeti, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval. Nem alkalmazható a szabály, ha a szolgáltató átalánydíjat számláz, ha a fix bérleti díj a rezsit is tartalmazza, vagy ha fix összegű költségtérítésben állapodtak meg. A társasházi biztosításra, takarításra, a közös képviselő díjára és a felújítási alapra sem vonatkozik. Ha a közüzemi szerződés a bérlő nevén van, és ő fizet közvetlenül a szolgáltatónak, ez az összeg a bérbeadónál meg sem jelenik.
• Felújítás a bérleti díj fejében. Ha a bérlő a bérleti díj helyett vagy annak egy része fejében felújítja a lakást, ennek értéke a NAV szerint legkésőbb a felújítás befejezésekor a bérbeadó bevétele.
• A kaució. A kaucióra nincs külön adószabály. A visszafizetett kaució nem jövedelem. Ha a bérbeadó elmaradt bérleti díjat számol el belőle, az bérleti díjnak minősül, tehát bevétel. A kárra visszatartott kauciót a NAV egy ismertté vált ügyben adóköteles bevételnek tekintette, mert a javítás költségét nem igazolták számlával. Tételes elszámolásnál a számlával igazolt javítási költség levonható.

3. 10 százalék vagy tételes költség?

A jövedelmet kétféleképpen lehet megállapítani [Szja tv. 17. § (3)]:

• 10 százalékos költséghányad: a bevétel 90 százaléka a jövedelem, igazolás nélkül.
• Tételes költségelszámolás: a bevételből a számlával igazolt, ténylegesen kifizetett, a bérbeadással közvetlenül összefüggő költségek vonhatók le, legfeljebb a bevétel összegéig [Szja tv. 3. számú melléklet].

A választott módszert az adóévben az összes önálló tevékenységre egységesen kell alkalmazni [18. § (2)]. A NAV tájékoztatója szerint aki a kifizetőnek a 10 százalékról nyilatkozott, az év közben nem válthat tételesre, az éves bevallásban viszont igen. Aki tételes elszámolást választott, a bevallásban már nem térhet vissza a 10 százalékhoz.

Mit lehet tételesen elszámolni?

• a bérbeadó által fizetett közüzemi díjat és közös költséget;
• a karbantartást, javítást, felújítást;
• a 200 ezer forint alatti tárgyi eszközt (például bútort, háztartási gépet) egy összegben, vagy két év alatt 50–50 százalékban [3. számú melléklet I. 2., 11. számú melléklet II. 2. g)];
• az építményadót, ha azt a bérbeadás váltja ki vagy növeli meg;
• az épület értékcsökkenési leírását (lásd alább);
• ha a bérbeadó maga is bérel lakást egy másik településen, annak bérleti díját, ha mindkét bérlet 90 napnál hosszabb [Szja tv. 17. § (5)].

Nem vonható le a hiteltörlesztés [3. számú melléklet V. 3.]. A NAV indoklása szerint a hitelből kifizetett vételár az értékcsökkenés alapjába számít bele. Az idegenforgalmi adó szintén nem költség.

Közös tulajdonnál bármelyik tulajdonostárs nevére szóló számla elfogadható [Szja tv. 4. § (6)].

Az értékcsökkenés: a legnagyobb tétel

Az értékcsökkenés alapja az épületre jutó beszerzési ár a járulékos költségekkel (illeték, közvetítői díj), növelve a számlával igazolt értéknövelő beruházásokkal. Nem a lakás mai piaci értéke [11. számú melléklet II. 2. c)]. A telek (földterület) nem írható le, ezért annak árát el kell különíteni [II. 2. f)].

Az éves kulcs a szerkezettől függ [11. számú melléklet II. 3. a)]:

Épületszerkezet	Éves kulcs
hosszú élettartamú (tégla, beton, panel stb.)	2%
közepes élettartamú	3%
rövid élettartamú	6%

Fontos korlátok:

• Örökölt vagy ajándékba kapott lakás után nincs értékcsökkenés [11. számú melléklet II. 2. c)]. Ilyenkor a tételes elszámolás jóval kevésbé éri meg.
• Haszonélvező nem számolhat el értékcsökkenést, csak a tulajdonos.
• Ha a lakást nem egész évben vagy nem teljes alapterületén adják bérbe, a leírás idő- és területarányos [II. 4. b)].
• A régebben vásárolt lakás után is elszámolható értékcsökkenés, de csak a korábban még el nem számolt mértékig [Szja tv. 18. § (1)]. A 10 százalékos költséghányaddal adózott évekre jutó értékcsökkenést elszámoltnak kell tekinteni [18. § (3)].

Számpélda

Egy vásárolt téglalakás havi 200 000 forintért van kiadva, a bevétel így évi 2 400 000 forint. Az épületre jutó beszerzési ár 36 millió forint. A bérbeadó évi 360 000 forint közös költséget és 100 000 forint javítást fizetett.

	10% költséghányad	Tételes elszámolás
Bevétel	2 400 000 Ft	2 400 000 Ft
Költség	240 000 Ft	360 000 + 100 000 + 720 000 (2% értékcsökkenés) = 1 180 000 Ft
Jövedelem	2 160 000 Ft	1 220 000 Ft
Szja (15%)	324 000 Ft	183 000 Ft

Vásárolt lakásnál a tételes elszámolás tehát jelentősen csökkentheti az adót: a példában mintegy 140 ezer forinttal. Örökölt lakásnál, ahol értékcsökkenés nem jár, a 10 százalék sokszor kedvezőbb. Tételes elszámolásnál nyilvántartást kell vezetni, és a számlákat az elévülési időn belül meg kell őrizni [Szja tv. 10. § (1), 5. számú melléklet].

4. Szociális hozzájárulási adó: nincs

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem nem tartozik a szociális hozzájárulási adó alá [2018. évi LII. törvény 5. § (2) h)]. A hatályos szövegben értékhatár sincs: a mentesség a bevétel nagyságától függetlenül jár. A NAV tájékoztatója szerint ez a belföldi és a külföldi illetőségű bérbeadóra egyaránt vonatkozik.

5. Adóelőleg: a bérlőn múlik

Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadó maga fizeti az adóelőleget negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig [Szja tv. 46. § (9)]. Nem kell előleget fizetni, amíg az év elejétől összesítve, illetve az adott negyedévben fizetendő összeg nem haladja meg a 10 000 forintot. A 2026. negyedik negyedévi előleg határideje tehát 2027. január 12.

Ha a bérlő cég vagy egyéni vállalkozó (kifizető), az adóelőleget ő állapítja meg és vonja le a bérleti díjból [46. § (3)]. A bérbeadó nyilatkozhat a várható költségeiről: ilyenkor az előleg alapja a nyilatkozat szerinti jövedelem, de a költség legfeljebb a bevétel 50 százaléka lehet. Nyilatkozat nélkül a bevétel 90 százaléka az előleg alapja [47. § (2) aa)]. A túlzó költségnyilatkozat különbözeti bírsággal járhat, ezért csak megalapozott költséget érdemes megadni.

6. Bevallás: a NAV tervezete nem tartalmazza

A bérbeadásból származó jövedelmet az éves szja-bevallásban, az önálló tevékenységből származó jövedelmek között kell feltüntetni. A bevallási határidő a tárgyévet követő év május 20., a 2026-os jövedelmekre tehát 2027. május 20.

A NAV által készített bevallási tervezet a magánszemély bérlőtől kapott bérleti díjat nem tartalmazza, mert erről a NAV-nak nincs adata. Ilyenkor a tervezetet ki kell egészíteni. A NAV szerint ez több mint 200 ezer adózót érint. Aki nem egészíti ki, adóhiányt halmoz fel, amelyet önellenőrzéssel kell rendeznie. Ha a bérlő kifizető, ő igazolást ad a kifizetett összegről és a levont előlegről.

7. Kell-e adószám, számla, áfa?

A lakás bérbeadása tárgyi adómentes [Áfa tv. 86. § (1) l)], ezért áfát nem kell fizetni rá, és a bérbeadó a beszerzései áfáját sem vonhatja le. Adókötelezettség választható, de csak az összes bérbe adott ingatlanra együtt vagy kizárólag a nem lakóingatlanokra. A lakóingatlanokra külön nem választható [Áfa tv. 88. § (1) b), (4)].

Adószám nem kell, ha a magánszemély – nem egyéni vállalkozóként – kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadást végez, adókötelezettséget nem választott, és közösségi adószámra sem köteles [Áfa tv. 257. § (5)]. Elég az adóazonosító jel. A NAV szerint adószám kell viszont:

• ha a bérbeadó egyéni vállalkozóként adja ki a lakást;
• ha garázst vagy parkolóhelyet is bérbe ad, mert az mindig áfaköteles [86. § (2)];
• ha adókötelezettséget választott;
• ha számlatömböt vagy számlázó programot akar használni.

Számla helyett elég egy számviteli bizonylat [Áfa tv. 165. § (1) a)]. Ezen szerepeljen a bérbeadó neve és adóazonosító jele, a bérlő neve, az ingatlan címe, az összeg, az időszak és a kiállítás dátuma.

8. Iparűzési adó: nem kell

A helyi iparűzési adó alanya csak a Htv. szerinti vállalkozó lehet, ide a magánszemélyek közül az egyéni vállalkozó tartozik [Htv. 52. § 26. pont]. Az Szja tv. szerint nem egyéni vállalkozó az, aki a bérbeadás bevételére az önálló tevékenység szabályait alkalmazza [Szja tv. 3. § 17. a) aa)]. A magánszemély bérbeadó tehát iparűzési adót nem fizet.

9. Közös tulajdon, albérlet, ingyenes használat

• Közös tulajdon (például házastársak): a jövedelem a tulajdoni hányad arányában terheli a tulajdonosokat, hacsak eltérően nem rendelkeznek [Szja tv. 4. § (6)]. A NAV szerint ez a házastársak közös vagyonában lévő lakásra is vonatkozik. Áfa szempontból a tulajdonostársak közössége az áfaalany, amelyet a kijelölt tulajdonos képvisel.
• Albérletbe adás: a bérlő, aki albérletbe adja a lakást, ugyanígy önálló tevékenységből származó jövedelmet szerez. Értékcsökkenést azonban nem számolhat el, mert az csak a tulajdonost illeti.
• Ingyenes használat: ha a tulajdonos ingyen engedi át a lakást például a gyerekének, neki nincs bevétele. A használónál a magánszemélytől ingyenesen kapott vagyoni érték adómentes, ha nem szolgáltatásért kapja [Szja tv. 1. számú melléklet 7.2.]. Az ingyenes időszakra értékcsökkenés nem számolható el.

10. Rövid távú kiadás: külön világ

A szálláshely-szolgáltatásnak minősülő rövid távú kiadásra más szabályok vonatkoznak:

• Tételes átalányadó: évente és szobánként 150 000 forint ott, ahol a vendégéjszakák száma meghaladta a kétmilliót (a NAV szerint jelenleg csak Budapest), máshol 38 400 forint [Szja tv. 57/A. § (4)]. Ez legfeljebb három saját tulajdonú vagy haszonélvezetű magánszálláshelyre választható.
• Áfa: a szálláshely-szolgáltatás áfaköteles, 5 százalékos kulccsal. Az alanyi adómentesség értékhatára 2026-tól 20 millió forint [Áfa tv. 188. §].
• Szocho és egyéb terhek: tételes átalányadó nélkül 13 százalék szocho is fizetendő, emellett turizmusfejlesztési hozzájárulás és idegenforgalmi adó is terheli.

A budapesti Airbnb-moratórium lejártáról és a kerületi szabályokról októberi cikkünkben írtunk.

11. És ha egyéni vállalkozóként adom ki?

Megtehető. Átalányadózásnál a költséghányad 45 százalék [Szja tv. 53. § (1) a)], és minden költség, az értékcsökkenést is beleértve, elszámoltnak minősül [54. § (1)]. Ilyenkor viszont adószám kell, és az egyéni vállalkozókra vonatkozó járulék- és szochoszabályok, valamint az iparűzési adó is alkalmazandók. Egy-két lakás kiadásánál ez ritkán éri meg.

Mi változott 2026-ban?

A hosszú távú lakásbérbeadás adózásában 2026-ban érdemi változás nem volt: a NAV 2025-ös és 2026-os tájékoztatója ebben a fejezetben lényegében azonos. Változott viszont az alanyi áfamentesség értékhatára (18-ról 20 millió forintra), ami a rövid távú kiadásnál és a garázsbérbeadásnál számít.

A lakás eladásakor fizetendő adóról, amely független a bérbeadástól, szeptemberi cikkünkben írtunk.

Mi jöhet a bérleti piacon?

Amit a kormány programja ígér

A Tisza Párt 2026 februárjában közzétett programja a Wekerle Sándor Bérlakásépítési és Otthonfejlesztési Program fejezetben négy ígéretet tesz a magánbérleti piacra:

• új törvényi és szabályozási rendszer a hosszú és a rövid távú lakáskiadásra;
• a hosszú távú bérleti piac kifehérítése, az üresen álló lakásokat hosszú távra kiadó új bérbeadóknak adókedvezmény;
• kötelező regisztráció és egységes formaszerződések a magánbérleti piacon;
• kedvezményes áfakulcs a vállalkozói bérlakásszektornak.

Ezekről 2026. október 20-ig sem törvényjavaslat, sem társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezet nem jelent meg. A kötelező regisztráció és a formaszerződés tehát egyelőre csak ígéret.

Amiről már kormányhatározat van

A kormány augusztus 31-én fogadta el a lakásépítési kínálat ösztönzését szolgáló intézkedésekről szóló 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozatot. Ennek bérleti piacot érintő pontjai:

Feladat	Felelős	Határidő
A bérlakásszektor kínálati bővülését szolgáló adópolitikai intézkedések vizsgálata	pénzügyminiszter, közlekedési és beruházási miniszter	a 2027-es költségvetési törvényjavaslattal együtt
A megfizethető bérlakások fejlesztését ösztönző pénzügyi és szabályozási eszközrendszer, intézményi befektetők bevonásával	közlekedési és beruházási miniszter, pénzügyminiszter	2026. december 31.
Az állami lakásügynökségi rendszer szabályozási koncepciója	közlekedési és beruházási miniszter	2026. december 31.

A határozat a Wekerle Lakásépítési Program előkészítését is elrendelte.

Amit a 2027-es költségvetés bemutatásán bejelentettek

A kormány október 19–20-án mutatta be a 2027-es költségvetés fő irányait. A törvényjavaslatot Kármán András pénzügyminiszter szerint a hónap végén nyújtják be az Országgyűlésnek, a szövege a cikk lezárásakor még nem volt nyilvános. A bejelentések közül a lakáspiacot ezek érintik:

• Bérlakásépítés: a Wekerle Sándor Lakás- és Kollégiumépítési Program 2027-ben indul, az első évben 30 milliárd forint uniós fejlesztési forrással megfizethető bérlakásokra és kollégiumi férőhelyekre. A következő három évben további 550 millió euró uniós forrást terveznek, legalább ugyanennyi banki és piaci finanszírozással.
• Wekerle Plusz az Otthon Start helyett: a 18–41 évesek első lakásra fix 3 százalékos (új lakás) vagy 5 százalékos (használt lakás) kamatú hitelt kaphatnak, ötéves ott lakási kötelezettséggel. A már megkötött Otthon Start-szerződések érvényben maradnak.
• 5 százalékos lakásáfa: az új lakások kedvezményes áfakulcsa a pénzügyminiszter szerint határozatlan ideig megmarad.
• Szja: a minimálbér szja-terhe 9 százalékra csökken, és a havi 680 ezer forint alatt keresők kevesebb adót fizetnek. Hogy a csökkentés a bérbeadásból származó jövedelemre is kiterjed-e, a törvényjavaslat szövegéből derül ki.

A magánbérbeadók adózását érintő változást – adókedvezményt, kötelező regisztrációt vagy új bérleti szabályt – a bemutatón nem jelentettek be. A kormányhatározat szerint a bérlakásszektort érintő adópolitikai intézkedéseket a költségvetési törvényjavaslattal együtt kell bemutatni. Ha a benyújtott javaslatban lesz ilyen, beszámolunk róla.

A vagyonadó és a bérbe adott lakás

A társadalmi egyeztetésen szereplő vagyonadó-tervezet csak az egymilliárd forint feletti nettó vagyonnal rendelkezőket érintené. A bérbe adott lakásra a tervezet nem tartalmaz külön szabályt. Az ingatlanokat elsősorban az elmúlt 12 hónapban kötött ügylet értéke, ennek hiányában más, a tervezetben meghatározott módszer szerint kellene értékelni.

Gyors ellenőrzőlista bérbeadóknak

• Döntse el év elején, hogy 10 százalékkal vagy tételesen számol. Vásárolt lakásnál számolja ki az értékcsökkenést.
• Gyűjtse a számlákat a saját vagy a tulajdonostárs nevére.
• Magánszemély bérlőnél fizesse meg negyedévente az előleget, ha az a 10 000 forintot meghaladja.
• A rezsit mérőóra szerint, arányosan hárítsa át, mert csak így nem számít bevételnek.
• Tavasszal egészítse ki a NAV bevallási tervezetét a bérleti jövedelemmel.
• Garázs bérbeadásánál ellenőrizze az áfát és az adószámot.

A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak.