Ingatlaneladás adója 2026: december vagy január? Egy nap százezreket érhet

A lakáspiac 2026-ban megfordult: a vevők ismét alkudnak. Az Otthon Centrum adatai szerint az év első hét hónapjában a használt téglalakásoknál átlagosan 7,1, a panellakásoknál 6,1, a családi házaknál 10,8 százalékot engedtek az eladók a meghirdetett árból, a vízparti házaknál pedig átlagosan 19 százalékot. A Duna House szerint a Balaton és a Velencei-tó környékén látványosan megtorpantak az eladások. Ebben a környezetben az eladónak az adó is számít: egy rosszul időzített szerződés vagy egy elfelejtett számla a nettó bevétel jelentős részét viheti el.

Az alapszabály: 15 százalék, de nem a vételár után

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) szerint 2026-ban 15 százalékos szja terheli. Az adó alapja azonban nem a vételár, hanem egy háromlépcsős számítás eredménye:

1. Bevétel: az adásvételi szerződésben rögzített vételár.
2. Számított összeg: a bevétel csökkentve a megszerzésre fordított összeggel és az igazolt költségekkel (legfeljebb nulla lehet, veszteséget nem eredményez).
3. Jövedelem: a számított összegnek a tulajdonban tartás idejétől függő része.

Szociális hozzájárulási adót a magánszemély alkalmi ingatlaneladása után nem kell fizetni. Kivétel, ha az értékesítés gazdasági tevékenységnek minősül, vagyis üzletszerű, rendszeres, például valaki sorozatban vesz, felújít és értékesít lakásokat. Ilyenkor a jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik, szochóval együtt.

Naptári év, nem öt teljes év

A legtöbb félreértés az „ötéves szabály” körül van. A törvény nem napra pontosan számol öt évet, hanem a szerzés és az eladás naptári évét veti össze. 2026-os eladásnál a számított összegből a következő rész minősül jövedelemnek:

Az ingatlan szerzésének éve	A számított összeg adóköteles része
2026 (szerzés éve)	100%
2025	100%
2024	90%
2023	60%
2022	30%
2021 vagy korábban	0% – adómentes

Mi számít a szerzés és az eladás időpontjának? Adásvétel esetén az a nap, amikor a szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtották. Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, függetlenül a hagyatéki eljárás időtartamától.

A decemberi csapda – egy számpélda

Tegyük fel, hogy valaki 2022 decemberében 50 millió forintért vett egy lakást, és most 60 millióért adná el (az egyszerűség kedvéért további költségek nélkül).

• Ha a szerződést 2026 decemberében nyújtják be a földhivatalhoz: a számított összeg 10 millió forint, ennek 30 százaléka, azaz 3 millió forint az adóalap, a fizetendő szja 450 000 forint.
• Ha a benyújtás 2027 januárjában történik: a lakást a szerzés évét követő ötödik évben adják el, így a jövedelem 0 százalék, adót nem kell fizetni.

Aki 2022-ben vásárolt, és az eladás időpontja rugalmas, annak érdemes a szerződéskötést vagy legalább a földhivatali benyújtást január elejére ütemezni. Ugyanez a logika érvényes a 2023-as és 2024-es szerzésekre is: minden új naptári év csökkenti az adóköteles hányadot.

Figyelem: a vételár részletekben történő megfizetése nem osztja meg az adót évek között. A teljes vételár abban az évben számít bevételnek, amelyben a szerződést benyújtották a földhivatalhoz.

Tévhit: „a nyaraló 15 év után adómentes”

Sokan még ma is úgy tudják, hogy az ötéves szabály csak a lakásokra vonatkozik, üdülőnél, teleknél vagy garázsnál pedig 15 évet kell várni. Ez a szabály 2017. január 1-jén megszűnt. Azóta a tulajdonban tartás szerinti csökkentés minden ingatlanra egységes: lakásra, üdülőre, építési telekre, termőföldre, garázsra egyaránt a fenti táblázat érvényes. Egy 2021-ben vett Balaton-parti nyaraló 2026-os eladása tehát ugyanúgy adómentes, mint egy városi lakásé.

Ez a mostani piacon különösen fontos lehet azoknak, akik a lassuló vízparti piacon azért halogatják az eladást, mert tévesen magas adóval számolnak.

Mi vonható le a bevételből?

A számított összeg csökkentésénél csak szabályszerűen igazolt kiadás vehető figyelembe. Ha a kiállító áfás számla kibocsátására kötelezett, az Szja tv. szerint kizárólag számla fogadható el, nyugta nem.

Megszerzésre fordított összeg és járulékai:

• a vételár, amennyiért a lakást megvették;
• a megfizetett vagyonszerzési illeték;
• a vásárláskor fizetett ügyvédi díj, földhivatali eljárási díj.

Értéknövelő beruházás: például bővítés, fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, szigetelés, amely az ingatlan piaci értékét növeli.

Állagmegóvás – szigorú feltétellel: a festés, javítás jellegű munkák költsége az Szja tv. fogalommeghatározása szerint csak akkor számít értéknövelő beruházásnak, ha az átruházást megelőző 24 hónapon belül történt, és összege meghaladja a szerződés szerinti bevétel 5 százalékát. Egy 60 millió forintos eladásnál tehát 3 millió forint felett.

Az eladással közvetlenül összefüggő költségek: ingatlanközvetítői díj, hirdetési költség, energetikai tanúsítvány.

Örökölt és ajándékba kapott ingatlan

Az öröklési illetékről nemrég részletesen írtunk. Az örökölt lakás későbbi eladásánál a szja szempontjából két dolog számít:

• Szerzési időpont: az örökhagyó halálának napja. Ha a haláleset 2021-ben vagy korábban történt, a 2026-os eladás adómentes.
• Szerzési érték: főszabály szerint az illetékkiszabásnál figyelembe vett, illetve a hagyatéki eljárásban (hagyatéki leltárban) feltüntetett érték.

Ha a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg – ez tipikusan az illetékmentes, egyenes ági ajándékozásnál fordul elő –, a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. Ilyenkor azonban más költség (például felújítás) már nem vonható le. Érdemes mindkét módszerrel kiszámolni az eredményt, mielőtt a bevallásban dönt.

Mikor adómentes az eladás öt éven belül is?

Néhány szűk kivétel az időmúlástól függetlenül adómentességet vagy adófizetés alóli mentesülést ad:

• Házastársi, élettársi közös vagyon megosztása: a volt házastárs vagy bejegyzett élettárs tulajdonrészének megváltásából származó jövedelem adómentes.
• Műemlék ingatlan (2025-től): adómentes a magyar építészetről szóló törvény szerinti műemlék értékesítése, ha az a megszerzést követő 36 hónapon túl történik, a tulajdonos a műemlékvédelmi előírásoknak megfelelően felújította, és ezt az örökségvédelmi hatóság igazolja.
• Idősotthoni férőhely: ha az eladó a jövedelmet saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy hasonló intézményben biztosított férőhelyének megszerzésére fordítja (visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélkül), a jövedelemre eső adót nem kell megfizetnie, illetve a bevallás után is visszaigényelheti.

Tévhit viszont, hogy ha az eladásból másik lakást vesz, akkor nem kell adót fizetni: a lakáscélú felhasználás kedvezménye 2008 óta nem létezik. A lakáscsere a vevő oldalán az illetéknél hozhat kedvezményt (cserét pótló vétel), a szja-t nem érinti.

Bevallás és határidő

Az adóköteles ingatlaneladást a következő év május 20-ig kell bevallani az éves szja-bevallásban, és eddig kell az adót is megfizetni. A NAV által készített bevallási tervezet ezt a jövedelmet nem tartalmazza, azt az eladónak kell kiegészítenie.

Nem kell bevallani a bevételt, ha az eladás adómentes, ha a költségek elérik vagy meghaladják a bevételt, vagy ha a tulajdonban tartás ideje miatt nem keletkezik jövedelem (Szja tv. 11. § (3) bekezdés). A veszteség más jövedelemmel szemben nem számolható el.

A számításhoz a NAV ingatlanértékesítési kalkulátora is használható. A bizonylatokat (adásvételi szerződések, számlák, illetékhatározat) az adó megállapításához való jog elévüléséig érdemes megőrizni.

Ellenőrzőlista eladás előtt

• Mennyiért adhatja el reálisan? A fizetendő adó a vételártól függ; kiindulásnak használható testvéroldalunk, az arbecslo.hu ingyenes árbecslése.
• Melyik évben szerezte az ingatlant? Ha 2022-ben, 2023-ban vagy 2024-ben, számolja ki, mennyit ér, ha a földhivatali benyújtás januárra csúszik.
• Összegyűjtötte a vásárlás, az illeték, az ügyvéd és a felújítások számláit?
• Az utóbbi 24 hónap állagmegóvó munkái elérik a vételár 5 százalékát?
• Örökölt vagy ajándékba kapott ingatlannál melyik számítás kedvezőbb: a hagyatéki érték vagy a 75 százalékos szabály?
• Adómentes-e az eladás, és ha nem, szerepel-e a jövő évi bevallásban?

A cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem helyettesíti az egyedi ügyben adott adótanácsadói vagy ügyvédi véleményt.