Airbnb-moratórium: 2027-től a társasházakon múlhat a döntés

Az elmúlt két évben a rövid távú lakáskiadás mozgásterét Budapesten a moratórium és a kerületi napkorlátok szabták meg. 2027-től egy új szereplő kerül a középpontba: a társasház közgyűlése. A modell lényege egyszerű. Ha a lakóközösség hozzájárul, a lakás egész évben fogadhat vendégeket; ha nem, egyetlen napig sem. A részletek viszont sok helyen még nyitottak, például az, hogy milyen többséggel és milyen formában kell dönteni.

Hol tart a moratórium?

A kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény (Kertv.) 11/H. § (1) bekezdése szerint Budapesten 2026. december 31-ig nem vehető nyilvántartásba új magánszálláshely és új egyéb szálláshely. A (3) bekezdés ugyanilyen határidővel befagyasztotta azt is, hogy a már nyilvántartott szálláshelyeknél bejegyezzék a szolgáltató személyének változását. A Nemzeti Jogszabálytár 2026. október 1-jei időállapota szerint a határidő változatlan. A határidőt törvény rögzíti, így a meghosszabbításhoz az Országgyűlésnek kellene módosítania a Kertv.-t. A cikk lezárásáig erről sem törvényjavaslatot nem nyújtottak be, sem kormányzati döntés nem jelent meg.

A szakmai szervezetek a hosszabbítást kérik. A Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke, Schumicky Balázs a Turizmus.com szeptember 11-i cikkében azt mondta, hogy a magán- és egyéb szálláshely-szolgáltatók érdekképviseletei egységesen egyéves hosszabbítást javasoltak. Szerintük ennyi idő kell ahhoz, hogy hatástanulmányok alapján egységes szabályozás készüljön, és ne 23 kerület eltérő, ad hoc szabályai érvényesüljenek. Ha a hosszabbítás elmarad, az egyesület a józsefvárosihoz hasonló, területi kvótarendszert tartaná jó iránynak. A Magyar Turisztikai Ügynökség ugyanebben a cikkben azt közölte, hogy a terület átfogó vizsgálata folyamatban van, és konkrét szabályozási javaslatokról az egyeztetések után születhet döntés.

Ha a jogalkotó nem lép, január 1-jétől ismét nyilvántartásba vehető új szálláshely, és újra bejegyezhető a szolgáltató személyének változása is. Ez utóbbi a lakás eladásánál számít, erről korábbi cikkünkben írtunk. Hogy egy adott lakásban ténylegesen lehet-e vendéget fogadni, az ettől kezdve elsősorban a kerületi szabályokon múlik. A kerületek két eszközéről (a napkorlátról és az építési szabályzatba írt kvótáról), valamint az ezeket megerősítő kúriai határozatokról szeptemberi elemzésünkben részletesen írtunk.

A „nulla vagy 365 nap” modell

A Kertv. 6/D. § (3) bekezdése alapján a kerületi képviselő-testület rendeletben határozhatja meg, hány napot lehet egy naptári évben szálláshely-szolgáltatásra használni a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen. Ha nem él ezzel, a tevékenység időbeli korlát nélkül végezhető. A rendeletben közigazgatási bírságot és a tevékenységtől való eltiltást is előírhat. A Kúria Önkormányzati Tanácsa a Köf.5.023/2025/4. számú határozatában kimondta, hogy a nulla nap is belefér a felhatalmazásba. Ez a döntés erősítette meg Terézváros 2026. január 1-je óta hatályos tilalmát.

Erzsébetváros és a XIII. kerület erre az eszközre feltételes szerkezetet épít. Főszabály szerint nulla a felhasználható napok száma, társasházi megállapodás esetén viszont 365. A lakóközösség döntése így kapcsolóként működik.

Erzsébetváros: elfogadott rendelet, december 31-i határidő

A VII. kerület 46/2025. (XII. 10.) önkormányzati rendelete szerint társasházi megállapodás nélkül nulla, annak megléte esetén 365 a felhasználható napok száma [2. §]. Társasházi megállapodásnak a társasház közgyűlési határozatának, szervezeti-működési szabályzatának (SZMSZ) vagy alapító okiratának olyan rendelkezése minősül, amely egyértelműen a szálláshelyre vonatkozik [1. § 3. pont]. A szabályszegés közigazgatási bírsága természetes személy és egyéni vállalkozó szolgáltatónál 200 000 forint, jogi személynél és egyéb szervezetnél 2 000 000 forint. Emellett a jegyző mérlegelés nélkül 45 napra ideiglenesen bezáratja a szálláshelyet [4–5. §].

A rendelet 8. §-a a már működő szálláshelyeket is érinti. A 2025. december 31-ig nyilvántartásba vett szálláshelyek szolgáltatóinak legkésőbb 2026. december 31-ig be kell szerezniük a társasházi megállapodást, és az ezt igazoló dokumentumot be kell nyújtaniuk a jegyzőhöz. A józsefvárosi önkormányzat előterjesztése szerint ilyen hozzájárulás nélkül a VII. kerületben 2027. január 1-jétől szálláshely nem fogadhat vendéget. A meglévő szálláshelyeknek tehát kevesebb mint három hónapjuk maradt arra, hogy a közgyűlés döntsön.

XIII. kerület: tervezet az erzsébetvárosi mintára

A XIII. kerületi önkormányzat szeptemberben véleményezésre bocsátotta rendelettervezetét, amely szerkezetében és megfogalmazásában is az erzsébetvárosi rendeletet követi. A tervezet szerint társasházi megállapodásnak a társasház vagy a lakásszövetkezet közgyűlési határozatában foglalt, „a szálláshelyre vonatkozó egyértelmű rendelkezés” minősül. A főbb elemek:

• Napkorlát: társasházi megállapodás nélkül 0, azzal 365 nap.
• Hatóság: az ellenőrzést és az elsőfokú eljárást a jegyző végzi.
• Szankciók: 200 000, illetve 2 000 000 forint bírság, továbbá a szálláshely 45 napos ideiglenes bezárása. A jegyző a bírság összegét és a bezárás időtartamát mérlegelés nélkül állapítja meg, helyszíni bírság nem alkalmazható.
• Hatálybalépés: 2027. január 1., a folyamatban lévő ügyekben is.
• Meglévő szálláshelyek: a 2026. december 31-ig nyilvántartásba vett szálláshelyek szolgáltatóinak 2027. május 31-ig kell beszerezniük és a jegyzőhöz benyújtaniuk a társasházi megállapodást.

Az önkormányzat szerint a kerületben 1100–1200 lakás működik rövid távú szálláshelyként. A cél annak elkerülése, hogy a belvárosi kerületek korlátozásai miatt a kiadók a XIII. kerületbe költözzenek. Az önkormányzat tájékoztatása szerint a beérkezett válaszok feldolgozása folyamatban van. A rendeletet a képviselő-testület még nem fogadta el, a végleges szöveg eltérhet a tervezettől.

Józsefváros: kvóta és visszavonható hozzájárulás

A VIII. kerület más utat választott. Napkorlát helyett mennyiségi kvótát vezet be, elsősorban a kerületi építési szabályzat (JÓKÉSZ) módosításával, és ezt kapcsolja össze a társasházi hozzájárulással. A képviselő-testület 2026. június 25-én elfogadott koncepciója szerint:

• kerületi szinten a lakások legfeljebb 3,5 százaléka lehet rövid távú szálláshely (ez nagyjából a mai arány). A Palotanegyedben és a Corvin-negyedben legfeljebb 5 százalék, a többi negyedben 1–4 százalék a plafon;
• társasházi szinten is van felső határ. Az elfogadott koncepcióról szóló júniusi–júliusi beszámolók egységesen 20 százalékos, a lakások alapterületéhez igazodó korlátot közöltek. Az önkormányzat szeptember 14-i hivatalos egyeztetési anyaga szerint viszont a JÓKÉSZ-módosítás 15 százalékra csökkentette ezt a korlátot; azt nem írja, hogy lakásszám vagy alapterület szerint. A végleges arányt a rendelet rögzíti majd;
• új szálláshely csak a társasház közgyűlésének hozzájárulásával nyílhat;
• a már működő szálláshelyeknél a hozzájárulást vélelmezik, amíg a közgyűlés határozatban mást nem mond. Ha a lakóközösség megvonja a hozzájárulást, a szolgáltató alkalmazkodási időt kap (az előterjesztés példája szerint néhány hónapot), utána kell felfüggesztenie a működést. A hozzájárulás később újra megadható;
• az önkormányzat a határozat nyilvánvaló hibáit, például a nem megfelelő többséget, vizsgálja, a szolgáltató pedig bírósághoz fordulhat a társasházi döntés ellen;
• a szabályokat a szövetkezeti házakra is alkalmazni kell, a közösségi szálláshelyekre pedig annyiban terjesztenék ki, amennyiben ehhez az önkormányzatnak megvan a felhatalmazása.

A JÓKÉSZ-módosítás partnerségi egyeztetése szeptemberben zajlott. Ezután a bizottság dönt, majd az állami főépítész záró szakmai véleménye után a képviselő-testület fogadhatja el a módosítást. A tervezett hatálybalépés 2027. január 1. A rövid távú szálláshelyekre vonatkozó rendeletek elfogadására tett javaslat a szeptember 24-i testületi ülés napirendjén is szerepelt, de az előterjesztő szeptember 17-én visszavonta. Új időpontot nem közöltek, így a január 1-jei hatálybalépés bizonytalan.

Budavár: a szavazók többsége tiltana

Az I. kerületben szeptember 30-án zárult le a rövid távú lakáskiadásról szóló véleménynyilvánító szavazás. Az október 8-án közzétett eredmény szerint a 21 450 jogosultból 4503-an szavaztak (21 százalék), és 58,6 százalékuk teljes tilalmat támogatott. A tiltás mind az öt kerületrészben többséget kapott. Az önkormányzat hatástanulmányt készíttet, a szabályozási koncepciót egyeztetésre bocsátja, a rendelettervezet pedig novemberben kerülhet a képviselő-testület elé. A polgármester szerint a szavazás eredménye nem jelent automatikusan tilalmat.

Összefoglaló táblázat

Kerület	Eszköz	Mi kell a működéshez 2027-től?	Már működő szálláshelyek	Állapot
VI. Terézváros	napkorlát (0 nap)	magán- és egyéb szálláshelyként nem működhet	nincs kivétel	hatályos 2026. január 1-jétől
VII. Erzsébetváros	feltételes napkorlát (0/365)	társasházi megállapodás (közgyűlési határozat, SZMSZ vagy alapító okirat)	hozzájárulás benyújtása 2026. december 31-ig	elfogadott rendelet
VIII. Józsefváros	kvóta + társasházi hozzájárulás	kvóta alatti arány és közgyűlési hozzájárulás	vélelmezett hozzájárulás, a közgyűlés megvonhatja	koncepció; a rendeletcsomagot szeptemberben levették a napirendről
XIII. kerület	feltételes napkorlát (0/365)	társasházi közgyűlési határozat	hozzájárulás benyújtása 2027. május 31-ig (tervezet)	tervezet
I. Budavár	még nincs döntés	–	–	a szavazók 58,6%-a tilalmat támogatott; rendelettervezet novemberre várható

Milyen közgyűlési határozat kell? Amit a rendeletek nem mondanak ki

A XIII. kerületi tervezet közgyűlési határozatot vár el, az erzsébetvárosi rendelet a közgyűlési határozat mellett az SZMSZ vagy az alapító okirat szálláshelyre vonatkozó rendelkezését is elfogadja. Egyik sem írja elő, hogy milyen többséggel, milyen formában, mennyi időre és visszavonhatóan vagy sem kell dönteni. Amíg a végleges rendeletek vagy a jegyzői gyakorlat ezt nem pontosítja, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) általános szabályai adnak támpontot.

• Napirend és meghívó. A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A meghívót sürgős eset kivételével legalább nyolc nappal korábban meg kell küldeni [Tht. 33. § (2)]. A meghívónak tartalmaznia kell a szavazásra előterjesztett napirendet [34. § (1) b)], és a meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozat nem hozható [34. § (4)]. Az „egyebek” között megszavazott hozzájárulás ezért könnyen támadható.
• Ki kezdeményezheti? Ha a tulajdoni hányad egytizedével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a határozati javaslat megjelölésével írásban kérik, a közgyűlés összehívása kötelező [35. § (2)].
• Határozatképesség. A közgyűlés akkor határozatképes, ha a tulajdoni hányadok több mint felét képviselő tulajdonostársak jelen vannak [36. § (1)]. A megismételt közgyűlés a jelenlévők számától függetlenül határozatképes, kivéve azokat a kérdéseket, amelyekhez a törvény az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított arányt követel meg [37. § (3)].
• Többség. Ha a törvény másként nem rendelkezik, a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többsége dönt [38. § (2)]. Ha a kerületi rendelet nem ír elő minősített többséget, ebből az következhet, hogy egy kis létszámú megismételt közgyűlés is megadhatja vagy megtagadhatja a hozzájárulást. Nem kizárt azonban olyan értelmezés sem, amely szerint a lakás használatáról szóló döntés SZMSZ-szintű kérdés, és így az összes tulajdoni hányad szerinti többséget kívánja meg. A szavazati jog a tulajdoni hányadhoz igazodik [38. § (1)], és a Tht. ilyen döntésnél nem zárja ki a szavazásból azt, akinek a lakásáról döntenek. Egy több lakással rendelkező befektető így jelentős súllyal szavazhat. A józsefvárosi koncepció a társasházi felső határt részben éppen ezzel indokolta: a szálláskiadók ne kerülhessenek többségbe a közgyűlésen.
• SZMSZ-módosításnál más a mérce. Ha a társasház a szervezeti-működési szabályzatba (SZMSZ) írja a szabályt, például általános tilalmat vagy feltételrendszert, ahhoz az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű többség kell. A módosítást 15 napon belül be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz [14. § (1), 15. §].
• Írásbeli szavazás. A határozat közgyűlés nélkül, írásbeli szavazással is meghozható, ennek részletszabályait az SZMSZ határozza meg [40. §].
• A határozat szövege. A határozatnak szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, és ha a teljesítéshez feltételeket szavaztak meg, a végrehajtás módját és feltételeit [28. § (2)]. A jegyzőkönyvben a határozatokat szó szerint és a szavazás eredményével kell rögzíteni [39. § (1) e)]. A közös képviselő a határozatokat nyolc napon belül köteles kifüggeszteni [39. § (4)]. A jegyzőhöz benyújtandó dokumentumban érdemes a lakást albetétszámmal, helyrajzi számmal és ajtószámmal is egyértelműen azonosítani.
• Megtámadás. Ha a határozat jogszabályba, az alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeit lényegesen sérti, bármely tulajdonostárs a meghozatalától számított 60 napon belül bírósághoz fordulhat [42. § (1)]. A kereset a végrehajtást nem akadályozza, de a bíróság indokolt esetben felfüggesztheti [42. § (2)]. A társasház működésének törvényességét a jegyző is felügyeli [27/A. §].

Több tartalmi kérdésre a rendeletek eddig ismert szövege nem ad választ:

• Elég-e az egész házra szóló, általános hozzájárulás? A XIII. kerületi tervezet „a szálláshelyre vonatkozó” egyértelmű rendelkezést kér, az önkormányzat tájékoztatója viszont az „adott épületben” folyó tevékenységhez adott hozzájárulásról beszél. Nem egyértelmű, elég-e házszintű döntés.
• Lehet-e feltételhez vagy határidőhöz kötni? A Tht. ismeri a feltételekkel hozott határozatot. Hogy a jegyző elfogad-e például házirend-betartáshoz vagy határozott időhöz kötött hozzájárulást, nem tudni.
• Visszavonható-e? Józsefváros kifejezetten lehetővé teszi, a XIII. kerületi tervezet erről nem szól.
• Mi történik tulajdonosváltáskor? Nem egyértelmű, hogy a hozzájárulás a lakáshoz vagy a szolgáltató személyéhez kötődik.

A régi út: SZMSZ-tilalom és bírósági kikényszerítés

A kerületi modell mellett továbbra is él a Tht.-ből fakadó, magánjogi eszköz. Az SZMSZ a lakóépület rendeltetésének megfelelően meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának és hasznosításának szabályait [Tht. 17. § (1) a)]. A lakás nem lakás céljára történő használatára megállapított SZMSZ-szabályok a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használóra is kötelezők [17. § (2)]. A Kúria a Pfv.I.20.583/2019/4. számú felülvizsgálati határozatában jogszerűnek fogadta el azt az SZMSZ-módosítást, amely megtiltotta az egy hónapnál rövidebb tartózkodással járó, rendszeres és üzleti jellegű szálláshely-szolgáltatást. A kúriai gyakorlatot összefoglaló szakirodalom szerint a társasház a tilalom megszegőjére maga nem szabhat ki bírságot, hanem bírósághoz kell fordulnia. Egy 2017-es szakcikk azt is írta, hogy az új tilalom nem alkalmazható arra, aki a módosítás előtt már folytatta a tevékenységet. A 2019-es ügyben azonban a Kúria egy addig jogszerűen kiadó tulajdonossal szemben is jogszerűnek tartotta a tilalmat, így ez a védelem bizonytalan. A józsefvárosi háttéranyag arra is figyelmeztet, hogy ha a tulajdonos korábban nem lakás céljára szolgáló helyiséggé változtatta az albetét rendeltetését, az SZMSZ a szálláskiadást már nem tudja korlátozni.

A kerületi modell ehhez képest három ponton más:

1. A kikényszerítés hatósági. A hozzájárulás hiányát nem polgári perben kell érvényesíteni. A jegyző bírságot szab ki, és Erzsébetvárosban, valamint a XIII. kerületi tervezet szerint kötelezően ideiglenes bezárást is elrendel.
2. A meglévő szálláshelyekre is kifejezetten vonatkozik. Erzsébetvárosban és a XIII. kerületi tervezet szerint a már működő szálláshelyeknek is be kell szerezniük a hozzájárulást, határidőre. Itt tehát a visszaható hatály kérdése fel sem merül.
3. Megfordul a kiindulópont. Az SZMSZ-úton a tiltáshoz kell többség. A 0/365-ös modellben a működéshez kell többség: ha a közgyűlés nem dönt, nincs hozzájárulás, vagyis nulla a napok száma. Józsefváros a meglévő szálláshelyeknél ismét megfordítja ezt, ott a megvonáshoz kell határozat.

A két út párhuzamosan él. Ha például az SZMSZ tiltja a rövid távú kiadást, egy egyszerű közgyűlési határozattal adott hozzájárulás ütközhet az SZMSZ-szel, és ezért megtámadható. Érdemes a két szabályrendszert összhangba hozni.

Teendők a lakóközösségnek és a közös képviselőnek

• Nézzék meg a kerület szabályait. A VII. kerületben már élő határidő fut, a XIII. és a VIII. kerületben a végleges rendeletek várhatók.
• Pontos napirendet tűzzenek ki. A meghívóban szerepeljen, melyik lakásról (albetétről) és milyen kérdésben döntenek.
• Készítsenek írásos határozati javaslatot. Ebben szerepeljen a lakás azonosítása, a szolgáltató neve, a döntés, valamint az esetleges feltételek és időtartam.
• Ellenőrizzék a határozatképességet és a többséget. Számoljanak tulajdoni hányad szerint, és rögzítsék a szavazás eredményét a jegyzőkönyvben.
• Vessék össze az SZMSZ-szel. Ha az SZMSZ tilt vagy feltételhez köt, a határozat ne ütközzön vele, vagy előbb módosítsák az SZMSZ-t.
• Ne írjanak a határozatba bírságot. A kúriai gyakorlatot összefoglaló szakirodalom szerint a társasház erre nem jogosult. A szabályszegést a kerületi modellben a jegyző szankcionálja.
• Adjanak hiteles kivonatot. A szolgáltatónak a jegyzőhöz benyújtható jegyzőkönyv-kivonatra lesz szüksége.

Teendők a szálláshely-szolgáltatónak

• VII. kerület: a társasházi megállapodást 2026. december 31-ig be kell nyújtani a jegyzőhöz. A közgyűlés összehívása, a nyolcnapos meghívási idő és egy esetleges megismételt közgyűlés miatt érdemes most kezdeményezni a napirendre vételt.
• XIII. kerület: követni kell a végleges rendeletet. A tervezet szerinti határidő 2027. május 31.
• VIII. kerület: a működő szálláshelyeknél a hozzájárulást vélelmezik, de a közgyűlés megvonhatja. A lakóközösséggel való jó viszony, az elérhetőség és a házirend betartása itt a jogi kockázatot is csökkenti.
• Ha nincs meg a többség: a határozatot tulajdonostárs a Tht. 42. §-ában írt okokból, 60 napon belül támadhatja meg bíróság előtt; a bérlő üzemeltető ezt nem teheti meg. Jogsértés esetén a jegyző törvényességi felügyeleti eljárása [27/A. §] is szóba jöhet. Az, hogy a döntés a szolgáltatónak kedvezőtlen, önmagában nem ok a megtámadásra. Alternatíva lehet a hosszú távú bérbeadás vagy az értékesítés. Ennek jogi buktatóiról korábbi cikkünkben írtunk.
• Közösségi szálláshely: Józsefváros a szabályokat erre a szállástípusra is kiterjesztené, amennyiben ehhez megvan a felhatalmazása. A „kerülőút” így szűkülhet.

Nyitott kérdések

• A moratórium sorsa. Egy esetleges hosszabbítás a kerületi határidőket nem írja felül, de a piaci helyzetet igen.
• A feltételes napkorlát törvényessége. A Kúria a nulla napos tilalmat már vizsgálta. Azt, hogy a napok száma egy társasházi határozattól függhet-e, tudomásunk szerint még nem.
• A többség és a forma. A végleges rendeletek vagy a jegyzői gyakorlat tisztázhatja, milyen határozatot fogadnak el.
• Józsefváros rendeletei és Budavár döntése. A józsefvárosi rendeletcsomag új időpontja nem ismert, Budavár novemberre ígér rendelettervezetet.