Lejár az Airbnb-moratórium: mi változik január 1-jétől Budapesten?

December 31-én lejár a budapesti Airbnb-moratórium. Ha a jogalkotó addig nem lép, január 1-jétől a fővárosban ismét nyilvántartásba vehető új magánszálláshely, és a meglévő szálláshelyeknél újra bejegyezhető az üzemeltető személyének változása. Hogy egy adott lakásban ténylegesen lehet-e vendéget fogadni, az ettől kezdve szinte teljesen a kerületi szabályokon és a társasház döntésén múlik. Összefoglaltuk, mi változik az év első napján, és mi marad a régiben.

Mi jár le pontosan?

A kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény (Kertv.) 11/H. §-át a 2024. évi LVI. törvény iktatta be, 2025. január 1-jei hatállyal. A szabály két tilalmat tartalmaz, és mindkettő 2026. december 31-ig szól:

• Új szálláshely: Budapest közigazgatási területén új magánszálláshely és új egyéb szálláshely nem vehető nyilvántartásba [Kertv. 11/H. § (1)]. Kivétel volt, ha a szálláshely-minősítést 2024. december 31-ig kérelmezték [11/H. § (2)].
• Üzemeltetőváltás: a 2024. december 31-ig nyilvántartásba vett szálláshelyeknél nem jegyezhető be a szolgáltató személyének változása [11/H. § (3)].

A határidőt törvény rögzíti, ezért meghosszabbításához az Országgyűlésnek kellene módosítania a Kertv.-t, mégpedig úgy, hogy a módosítás január 1. előtt hatályba lépjen. A cikk lezárásáig ilyen törvényjavaslatot nem nyújtottak be, és kormányzati döntés vagy bejelentés sem született a hosszabbításról.

Ki mit javasol?

• A szakmai szervezetek (MAKE, FATOSZ, FMKE, FSZKSZ) október 14-én közös állásfoglalásban kérték, hogy a moratóriumot 2027. december 31-ig hosszabbítsák meg. Emellett azt kérték, hogy a kerületek napkorlát-megállapítási jogát töröljék el, a már elfogadott korlátokat helyezzék hatályon kívül, és a kerületi építésügyi, településképi jogköröket pontosítsák. Az adatokra épülő területi korlátozást elfogadhatónak tartják.
• A Turisztikai Szövetség (TUTSZ) feltételes, adatokon alapuló hosszabbítást javasolt felülvizsgálati ponttal és kerületenkénti döntéssel.
• A Magyar Turisztikai Ügynökség nyáron kérdőívet küldött több mint 50 ezer NTAK-ban regisztrált szolgáltatónak, és célzott egyeztetéseket jelzett.
• A Fővárosi Közgyűlés 2025 decemberében felterjesztési jogával élve azt kérte a kormánytól, hogy a magán- és egyéb szálláshelyek szabályozása fővárosi hatáskörbe kerüljön. Erre kormányzati válasz a cikk lezárásáig nem jelent meg.
• A kormány programja új törvényi és szabályozási rendszert ígér a hosszú és a rövid távú lakáskiadásra. Ennek tervezete vagy menetrendje eddig nem ismert.

Hogy más európai országok hogyan kötötték a rövid távú kiadást a lakóközösség hozzájárulásához, és mit vár el az uniós jog a helyi korlátozásoktól, arról uniós összehasonlító elemzésünkben írtunk.

Mi változik január 1-jén, ha nincs hosszabbítás?

1. Új szálláshely ismét bejelenthető, de nem mindenhol nyitható

A nyilvántartásba vétel a kerületi jegyző feladata, aki Budapesten kereskedelmi hatóságként jár el [239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 3. § (1)]. Január 1-jétől a moratórium nem akadályozza a nyilvántartásba vételt. A bejelentés feltételei ugyanazok, mint korábban:

• A bejelentés tartalma: a szolgáltató adatai, a szálláshely címe és alaprajza, valamint a használat jogcíme [239/2009. Korm. rendelet 6. § (1)].
• Mellékletek: a jogcím igazolása, haszonélvezet esetén a haszonélvező, közös tulajdonnál a tulajdonostársak hozzájárulása, és a szálláshelykezelő szoftver meglétének igazolása [6. § (2)].
• NTAK és minősítés: szálláshelyet csak az NTAK-ban regisztrálva lehet működtetni [4. § (1)], és ehhez szálláshelykezelő szoftver, valamint érvényes minősítés is kell [5. § (3)].
• Mikor indulhat a működés: a tevékenység a jegyző visszaigazolása után kezdhető meg [7. §].
• Bírság: a jegyző a szabályszegés miatt magánszálláshelynél 100 000 forint bírságot szabhat ki, nyilvántartásba vétel nélküli működésnél ennek kétszeresét [14. §].

A kormányrendelet maga nem kér társasházi hozzájárulást. A tényleges korlátot a kerületi szabályok jelentik:

• a napkorlát (Terézvárosban nulla nap, Erzsébetvárosban nulla nap társasházi megállapodás nélkül);
• az építési szabályzatba írt kvóta (V. és VIII. kerület);
• a településképi bejelentés.

A Kúria jogegységi határozata szerint településképi eljárás akkor is kell, ha a lakás rendeltetése építési munka nélkül változik meg, például szálláshellyé [14/2024. JEH]. A XIII. kerület településképi rendelete október 1-je óta kifejezetten bejelentéshez köti az épület rendeltetésének változását [14/2026. (IX. 15.) önkormányzati rendelet].

Decemberi bejelentések. A moratórium a nyilvántartásba vételt tiltja, nem a bejelentést. Arról nem találtunk hatósági tájékoztatást, hogy a jegyzők a decemberben beadott bejelentéseket elutasítják, vagy január 1-jéig függőben tartják. Az erzsébetvárosi rendelet és a XIII. kerületi tervezet ráadásul a folyamatban lévő ügyekre is alkalmazandó. A decemberben beadott bejelentést tehát a kerületben január 1-jén hatályba lépő szabályok szerint bírálhatják el.

2. Újra átírható az üzemeltető

A moratórium alatt a 2024 végéig nyilvántartásba vett szálláshelyeknél nem lehetett új üzemeltetőt bejegyezni. Emiatt aki működő Airbnb-lakást vett, azt a saját nevén nem tudta szálláshelyként tovább üzemeltetni. Január 1-jétől ez a korlát megszűnik.

A szálláshely-minősítő szervezet egyszerűsített eljárást működtet üzemeltetőváltásra:

• az új üzemeltető regisztrál az NTAK-ban;
• a minősítési portálon kéri a minősítés átvezetését;
• ehhez a korábbi üzemeltető hozzájárulása kell;
• az átvett minősítés az eredeti érvényességi ideig él.

Az üzemeltetőváltás ugyanakkor nem írja felül a kerületi szabályokat. Erzsébetvárosban például a társasházi megállapodásnak a szálláshelyre kell vonatkoznia, de a rendelet nem mondja meg, mi történik vele tulajdonos- vagy üzemeltetőváltáskor. Aki volt Airbnb-lakást vesz vagy ad el, a jogi buktatókról korábbi cikkünkben olvashat.

Kerületről kerületre: hol tartunk?

Kerület	Szabály	Mi kell a működéshez 2027-től?	Állapot a cikk lezárásakor
I. Budavár	még nincs	–	népszavazás után, rendelettervezet novemberre várható
V. Belváros-Lipótváros	építési szabályzat: épületenként a lakások legfeljebb 5%-a	kvóta alatti arány, településképi eljárás	hatályos (a Kúria jóváhagyta)
VI. Terézváros	napkorlát: 0 nap	magán- és egyéb szálláshelyként nem működhet	hatályos 2026. január 1-je óta
VII. Erzsébetváros	feltételes napkorlát: 0 vagy 365 nap	társasházi megállapodás	elfogadott rendelet; a meglévőknek 2026. december 31-ig kell benyújtaniuk
VIII. Józsefváros	kvóta + társasházi hozzájárulás	kvóta alatti arány és közgyűlési hozzájárulás	koncepció; a rendeletcsomagot szeptemberben levették a napirendről
XIII. kerület	feltételes napkorlát: 0 vagy 365 nap (tervezet)	társasházi közgyűlési határozat	tervezet, még nem fogadták el

I. Budavár: a többség a tiltásra szavazott

A kerület szeptember 30-án zárult véleménynyilvánító szavazásán a 21 450 jogosultból 4503-an vettek részt (21 százalék). 2637-en (58,6 százalék) teljes tilalmat támogattak, 1866-an ellenezték, közülük 814-en feltételekhez kötnék a kiadást, 1052-en semmilyen korlátozást nem akarnak. A tiltás mind az öt kerületrészben többséget kapott. Az önkormányzat hatástanulmányt készíttet, a szabályozási koncepciót társadalmi egyeztetésre bocsátja, a rendelettervezet pedig novemberben kerülhet a bizottságok és a képviselő-testület elé. A polgármester szerint a szavazás eredménye nem jelent automatikusan tilalmat.

V. Belváros-Lipótváros: épületenkénti 5 százalék

A kerületi építési szabályzat szerint egy épületben a lakások legfeljebb 5 százaléka lehet magán- vagy egyéb szálláshely. A Kúria Önkormányzati Tanácsa ezt jogszerűnek találta [Köf.5.068/2024/3.]. A kerület minden szálláshelytípusnál településképi eljárást is előír. Egy „lakóvédelmi zónát” bevezető módosításról februárban jelentek meg hírek, elfogadásáról nem tudunk.

VI. Terézváros: teljes tilalom, szigorú végrehajtás

A 26/2024. (X. 31.) önkormányzati rendelet szerint 2026. január 1-je óta nulla a magán- és egyéb szálláshelyként felhasználható napok száma. A Kúria a nulla napos korlátot jogszerűnek tartotta [Köf.5.023/2025/4.]. Szabályszegésnél 200 000, illetve 2 000 000 forint bírság jár, és a jegyző kötelezően 45 napra ideiglenesen bezáratja a szálláshelyet. A Népszava által májusban közölt önkormányzati adatok szerint addig 633 helyszíni ellenőrzés, 57 eljárás és 28 millió forint bírság volt. A szakmai szervezetek szerint a szabályozás ellen alkotmányjogi panaszok és közigazgatási perek vannak folyamatban, ezekben döntésről nem tudunk.

VII. Erzsébetváros: december 31-ig kell a társasházi megállapodás

A 46/2025. (XII. 10.) önkormányzati rendelet szerint társasházi megállapodás nélkül nulla, annak megléte esetén 365 a felhasználható napok száma. Társasházi megállapodásnak a társasház közgyűlési határozatának, szervezeti-működési szabályzatának (SZMSZ) vagy alapító okiratának olyan rendelkezése minősül, amely egyértelműen a szálláshelyre vonatkozik [46/2025. ör. 1. § 3. pont].

A 2025. december 31-ig nyilvántartásba vett szálláshelyek szolgáltatóinak 2026. december 31-ig kell a megállapodást a jegyzőhöz benyújtaniuk [8. §]. Szabályszegésnél 200 000, illetve 2 000 000 forint bírság jár, és a jegyző mérlegelés nélkül 45 napos ideiglenes bezárást is elrendel [4–5. §]. Az önkormányzat honlapján a benyújtás módjáról részletes tájékoztatót nem találtunk.

VIII. Józsefváros: kvóta, de a rendeletcsomag csúszik

A képviselő-testület júniusban elfogadott koncepciója szerint a kerületben a lakások legfeljebb 3,5 százaléka lehet rövid távú szálláshely, negyedenként 1–5 százalékos plafonnal. Új szálláshely csak a társasház hozzájárulásával nyílhatna, a meglévőknél a hozzájárulást vélelmeznék, amíg a közgyűlés vissza nem vonja. A kerületi építési szabályzat (JÓKÉSZ) módosításának szeptemberi egyeztetési anyaga szerint az épületenkénti felső határt 15 százalékra csökkentették. A júniusi koncepció még 20 százalékot írt.

Fontos fejlemény: a rövid távú szálláshelyekre vonatkozó rendeletek elfogadására tett javaslat a szeptember 24-i testületi ülés napirendjén szerepelt, de az előterjesztő szeptember 17-én visszavonta. Új időpontot nem közöltek. A tervezett január 1-jei hatálybalépés így bizonytalan. A márciusi adatok szerint a kerületben 1707 magán- és egyéb szálláshely működött, ez a lakásállomány mintegy 3,5 százaléka.

XIII. kerület: tervezet az erzsébetvárosi mintára

A szeptemberben véleményezésre bocsátott tervezet szerint társasházi megállapodás nélkül nulla, azzal 365 nap használható fel. A tervezet szerint:

• Szankciók: 200 000, illetve 2 000 000 forint bírság és 45 napos bezárás.
• Hatálybalépés: 2027. január 1.
• Meglévő szálláshelyek: a társasházi megállapodást 2027. május 31-ig kell benyújtaniuk.

A rendeletet a cikk lezárásáig nem fogadták el. Az önkormányzat szerint a beérkezett vélemények feldolgozása folyamatban van.

A többi kerület

Az Adózóna májusi összefoglalója szerint a IX. kerület a belső kerületek közül az egyetlen, amely nem tűzte napirendre a szabályozást. A XI. és a külső kerületekben új korlátozásról nem tudunk. Ahol nincs kerületi napkorlát, ott a szálláshely-szolgáltatás időbeli korlát nélkül végezhető [Kertv. 6/D. § (4)]. A társasház SZMSZ-e azonban ott is tilthatja a rövid távú kiadást. Erről, valamint a közgyűlési határozat formai követelményeiről októberi elemzésünkben írtunk.

Adózás 2027-ben

A magánszálláshely tételes átalányadója évente és szobánként 150 000 forint ott, ahol a vendégéjszakák száma a tárgyévet megelőző második évben meghaladta a kétmilliót. Máshol 38 400 forint [Szja tv. 57/A. § (4)]. A NAV januári listáján csak Budapest szerepelt. A 2027-es listát 2027. január 31-ig, a 2025-ös adatok alapján teszik közzé. A tételes átalányadó szabályainak 2027-es változásáról nem tudunk. A hosszú távú kiadás adózásáról külön cikkben írtunk.

Mit mutatnak a számok?

Hivatalos, Budapest egészére vonatkozó, friss szálláshelyszám nem érhető el. Az AirDNA adatai szerint (a Telex összesítésében) 2026 augusztusában 10 616 budapesti Airbnb-hirdetés volt, két évvel korábban 11 738. A hirdetések mintegy harmada a VII. kerületben van. Terézvárosban a szakmai szervezetek által idézett KSH-adatok szerint 2026 első nyolc hónapjában a magán- és egyéb szálláshelyek külföldi vendégéjszakáinak száma 870 781-ről 22 029-re esett.

Teendők

Ha szálláshelyet üzemeltet:

• VII. kerület: december 31-ig nyújtsa be a társasházi megállapodást a jegyzőhöz. Enélkül január 1-jétől nem fogadhat vendéget.
• XIII. és VIII. kerület: kövesse a végleges rendeleteket és a bennük szereplő határidőket.
• Üzemeltetőváltás: ha tervezi, január 1. után kérheti a bejegyzést és a minősítés átvezetését.

Ha új szálláshelyet nyitna:

• Előbb nézze meg a kerületi napkorlátot, a kvótát és a településképi szabályokat.
• Ellenőrizze a társasház SZMSZ-ét.
• Csak ezután adja be a bejelentést.

Ha közös képviselő vagy lakó:

• A hozzájárulásról vagy tiltásról szóló közgyűlési határozatot a meghirdetett napirendben, pontos szöveggel, tulajdoni hányad szerinti szavazással hozzák meg.
• Vessék össze az SZMSZ-szel.

Nyitott kérdések

• Lesz-e mégis hosszabbítás? Ehhez az év vége előtt kihirdetett törvénymódosítás kellene.
• Mikor fogad el végleges szabályt a XIII. kerület, Józsefváros és Budavár?
• Megtámadják-e a feltételes, társasházi megállapodástól függő napkorlátot? A Kúria ilyen rendeletet még nem vizsgált.
• Mit dönt az Alkotmánybíróság a terézvárosi tilalom ügyében?
• Lesz-e országos szabályozás? A kormány programja ezt ígéri, tervezet még nincs.

A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.