Lakásbérlet 2026: kaució, lakbéremelés, felmondás, kiköltöztetés – amit a törvény valóban mond

Magánlakás bérbeadásánál a felek a legtöbb kérdésben szabadon állapodhatnak meg. Van azonban néhány szabály, amelytől nem lehet eltérni, és amelyeket a gyakorlatban sokszor sem a bérbeadó, sem a bérlő nem ismer. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara idei felmérése szerint a válaszadók többsége azt sem tudja, hogyan lehet jogszerűen kiköltöztetni egy bérlőt. Az alábbiakban a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a lakásbérleti törvény hatályos szövege alapján végigvesszük a legfontosabb pontokat: a kauciót, a lakbért, a felmondást, a kiürítést és az adózást.

Milyen jogszabályok vonatkoznak a magánbérletre?

Két jogszabály együtt határozza meg a szabályokat.

• A Ptk. bérleti fejezete (2013. évi V. törvény 6:331–6:348. §). A 6:331–6:341. § a bérleti szerződés általános szabályait tartalmazza, a 6:342–6:348. § a lakásbérletre vonatkozó eltéréseket.
• A lakásbérleti törvény (a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, Ltv.). Ennek hatálya minden lakásra kiterjed, nem csak az önkormányzatiakra. Sok rendelkezése ugyanakkor kifejezetten csak az állami vagy önkormányzati bérlakásokra szól. Amit az Ltv. nem szabályoz, abban a Ptk. az irányadó [Ltv. 1. §].

Írásbeliség: nem formalitás

„A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges” [Ltv. 2. § (5)]. A szóbeli megállapodás tehát formai okból érvénytelen. Ha viszont a felek már teljesítettek (a bérlő beköltözött és fizet), a teljesítés a Ptk. általános szabálya szerint orvosolhatja a formahibát. Vitánál azonban a szóbeli megállapodás tartalmát nehéz bizonyítani.

A szerződésbe érdemes beleírni:

• a felek adatait és a lakás pontos azonosítását (cím, helyrajzi szám);
• a bérleti díjat, az esedékességet és a fizetés módját;
• a rezsi viselését;
• a kaució összegét és elszámolásának szabályait;
• a határozott vagy határozatlan időtartamot és a felmondás feltételeit;
• az együtt lakók körét és az állattartást.

Az átadás-átvételi jegyzőkönyvet (berendezés, állapot, fotók, mérőóra-állások) jogszabály nem írja elő. A kaució elszámolásánál viszont ez lesz a legfontosabb bizonyíték. Kiindulásnak használható testvéroldalunk, az arbecslo.hu ingyenes mérőóra-adatlap és tartozéklista-mintája Word és PDF formátumban. A minták adásvételhez készültek, bérletnél az eladó és a vevő helyett a bérbeadót és a bérlőt kell feltüntetni.

Kaució: van felső határ?

A Ptk. a kauciót a bérleti díj biztosítékaként szabályozza. Ha a bérlő a szerződésből fakadó kötelezettségei biztosítékául pénzösszeget fizet, és ez meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti [Ptk. 6:343. §].

Ebből két dolog következik:

• Háromhavi bérleti díjig a kaució nem támadható túlzó mértékre hivatkozva.
• E fölött nincs automatikus plafon. A szerződés kikötheti, de a bérlő bírósághoz fordulhat a mérséklésért.

A kaució visszafizetésének határidejét és a kamat kérdését a Ptk. lakásbérleti szabálya nem rendezi, ezért ezeket érdemes a szerződésben rögzíteni. A bérlet végén a bérbeadó elszámol: a kaucióból levonhatja az elmaradt bérleti díjat, a ki nem fizetett rezsit és a lakásban okozott kárt. A rendeltetésszerű használattal járó elhasználódást nem vonhatja le.

A bérbeadó törvényes zálogjoga. Ingatlan bérbeadóját a bérleti díj és a költségek erejéig zálogjog illeti meg a bérlőnek a bérleményben lévő vagyontárgyain [Ptk. 6:337. § (1)]. A bérbeadó amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja e tárgyak elszállítását. Ha a bérlő ezt kifogásolja, a bérbeadónak nyolc napon belül bírósághoz kell fordulnia, különben a zálogjog megszűnik [6:337. § (2)–(3)]. Ez a jog nem jelent önhatalmat: a bérbeadó nem zárhatja ki a bérlőt, és nem viheti el a holmiját.

Lakbér: mikor esedékes, emelhető-e?

A bérleti díjat a bérlő havonta előre köteles megfizetni [Ptk. 6:336. § (1)]. Lakásnál az Ltv. szerint, eltérő megállapodás hiányában, legkésőbb a hónap 15. napjáig [Ltv. 12. § (1)].

Egyoldalú lakbéremelést a törvény nem enged. A szerződés módosításához a felek megállapodása kell. Ha a szerződés előre rögzíti az emelés módját, például évente a KSH által közölt fogyasztóiár-index mértékével, az a felek megállapodása, és ennek megfelelően alkalmazható. Ilyen kikötés nélkül a bérbeadó határozott idejű szerződésnél a lejáratig nem emelhet. Határozatlan idejű szerződésnél legfeljebb felmondhat, és új feltételekkel ajánlhat új szerződést.

Arra az időre, amely alatt a bérlő a lakást a saját érdekkörén kívül eső okból nem tudja használni, bérleti díj nem jár [Ptk. 6:336. § (2)].

Ki mit fizet és javít?

• Karbantartás: a lakás fenntartásával járó kisebb költségek a bérlőt, a többi költség és teher a bérbeadót terheli [Ptk. 6:335. § (1)].
• Sürgős javítás: az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, illetve a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibákat a bérbeadó késedelem nélkül köteles kijavítani [6:344. § a)].
• Ha a bérbeadó nem javít: a bérlő a bérbeadót terhelő munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti [6:335. § (4)].
• Egészségre veszélyes lakás: ha a lakás olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő felmondhat, akkor is, ha erről a szerződéskötéskor tudott. Erről a jogról érvényesen nem mondhat le [6:332. § (3)].

Ellenőrzés, albérlet, befogadás

• Ellenőrzés: a bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül ellenőrizheti a használatot [Ptk. 6:333. § (2)]. Lakásnál az Ltv. évente legalább egyszeri ellenőrzést ír elő, és a bérlő köteles megfelelő időpontban beengedni a bérbeadót [Ltv. 12. § (4)]. A bérbeadó tehát nem mehet be bármikor, a saját kulcsával.
• Albérlet: a bérlő csak a bérbeadó hozzájárulásával adhatja albérletbe vagy másnak használatba a lakást [Ptk. 6:334. § (1)].
• Befogadás: más személyt a bérlő csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. Kivétel a kiskorú gyermek [Ltv. 21. §].

Határozott vagy határozatlan idő?

Határozott idejű szerződés. A lejáratig köti a feleket. Rendes felmondásra csak akkor van lehetőség, ha a szerződés kifejezetten idő előtti felmondási jogot biztosít [Ptk. 6:339. § (2)]. Ezt érdemes beleírni, ha bármelyik fél korábbi kiszállásra számít. A törvény néhány kivételt maga is ismer:

• a bérlő örökösei 30 napon belül felmondhatnak [6:339. § (4)];
• az új tulajdonos felmondhat, ha a bérlő megtévesztette [6:340. § (3)];
• a bérlő felmondhat, ha a bérbeadó korszerűsítést jelent be [6:346. § (3)].

Hallgatólagos meghosszabbodás. Ha a határozott idő lejárta után a bérlő tovább lakik, és a bérbeadó 15 napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a szerződés határozatlan idejűvé alakul [Ptk. 6:338. § (1)]. A bérbeadónak tehát határidőn belül, bizonyítható módon (például ajánlott levélben) kell jeleznie, ha nem akarja folytatni a bérletet.

Határozatlan idejű szerződés: rendes felmondás. Bármelyik fél a hónap 15. napjáig a következő hónap végére mondhat fel. Ha később közli, a bérlet a közlést követő második hónap végén szűnik meg [Ptk. 6:347. §]. Példa: az október 10-én közölt felmondás november 30-án, az október 20-án közölt december 31-én szünteti meg a bérletet.

Az új tulajdonos a bérlő helyébe lép: ha a bérbeadó eladja a lakást, a bérleti szerződés az új tulajdonossal folytatódik [Ptk. 6:340. § (2)].

Felmondás szerződésszegés miatt

• Nemfizetés: a bérbeadó köteles a bérlőt írásban, a következmények megjelölésével fizetésre felszólítani. Ha a bérlő 8 napon belül nem fizet, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondhat [Ltv. 25. § (1)]. A felmondási idő legalább 15 nap, a felmondás a hónap utolsó napjára szól [Ltv. 25. § (5)].
• Magatartás, rendeltetésellenes használat: ha a bérlő vagy a vele együtt lakó az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, vagy a lakást nem rendeltetésszerűen használja, a bérbeadó előzetes felszólítás után, legalább 15 napos felmondási idővel, a következő hónap utolsó napjára felmondhat. Ha a magatartás olyan súlyos, hogy a szerződés fenntartása nem várható el, felszólítás nem kell, de a felmondást a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül közölni kell [Ptk. 6:348. §].

Ha a bérlő nem költözik ki

Önhatalom: tilos. Zárcsere, a holmik kirakása, a közművek elzárása a bérlő kiszorítása érdekében nem jogszerű, akkor sem, ha a bérlő tartozik vagy a bérlet megszűnt. A bérlő birtokvédelmet kérhet: egy éven belül a jegyzőtől, egyébként a bíróságtól. A bérbeadó ilyenkor maga kerülhet hátrányba. A kiköltöztetésnek három jogszerű útja van.

1. Kiürítési per. Ha nincs más eszköz, a bérbeadó a bíróságtól kérheti a lakás kiürítésére kötelezést. Ez a leglassabb megoldás.

2. Közjegyzői okirat: per nélkül. A bérlő a szerződéskötéskor közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tehet arról, hogy a bérlet megszűnésekor kiköltözik. Ha nem teljesít, a bérbeadó per nélkül, végrehajtási záradékkal kérhet végrehajtást [a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény 112. §]. Ez a legbiztosabb, de költséggel jár.

3. Határozott idejű bérletnél gyorsított eljárás. A bérbeadó a határozott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a járásbíróságtól a kiürítés nemperes eljárásban történő elrendelését, ha igazolja, hogy a szerződésben meghatározott idő eltelt. A 60 napos határidő jogvesztő [a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 183/A. § (1)]. Aki ezt elmulasztja, elveszíti ezt a lehetőséget, és perelnie kell.

Téli kilakoltatási tilalom. A végrehajtó a lakóingatlan kiürítését november 15. és április 30. között nem foganatosítja, hanem az ezt követő időszakra halasztja, ha a kötelezett magánszemély [Vht. 182/A. § (1)]. Halasztásnak nincs helye önkényesen elfoglalt lakásnál, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki. A tilalom a határozott idejű bérlet lejárta utáni gyorsított eljárásra is vonatkozik: a törvény kifejezetten kimondja, hogy ilyenkor a lakás a halasztás szempontjából nem minősül önkényesen elfoglaltnak [Vht. 183/A. § (2)]. Ezt néhány online tájékoztató tévesen kivételként kezeli.

A bíróság végrehajtási kifogásra a tél folyamán is elrendelheti a kiürítést [Vht. 182/A. § (3)], ha:

• a bérlőnek más beköltözhető lakása van,
• a bérbeadó gondoskodik a bérlő elhelyezéséről, vagy
• a magánszemély bérbeadó valószínűsíti, hogy a lakás birtokba vétele nélkül a saját lakhatása nem biztosított.

A tilalom alatt felmondani, pert indítani és végrehajtást kérni lehet, csak a tényleges kiköltöztetés tolódik tavaszra.

Adózás: mit fizet a bérbeadó 2026-ban?

• Szja. A magánszemély bérbeadó a bérbeadásból származó jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót fizet. A jövedelmet kétféleképpen számolhatja: 10 százalékos költséghányaddal (a bevétel 90 százaléka a jövedelem, igazolás nélkül), vagy tételes költségelszámolással (számlákkal igazolt kiadások és értékcsökkenés). A bérlő által megtérített, továbbszámlázott rezsi nem bevétel.
• Szocho. Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem mentes a szociális hozzájárulási adó alól [2018. évi LII. törvény 5. § (2) h)].
• Adóelőleg és bevallás. Az adóelőleget negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni, a jövedelmet pedig az éves szja-bevallásban kell feltüntetni.
• Adószám. Áfamentes, hosszú távú lakásbérbeadáshoz magánszemélyként nem kell adószám, elég az adóazonosító jel.
• Bérlő bejelentése. A bérlő a beköltözéstől számított három munkanapon belül köteles lakcímét bejelenteni. Ehhez a bérbeadó hozzájárulása vagy a használati jogot igazoló okirat kell. A lakcímbejelentés bérleti jogot nem keletkeztet.

A lakás eladásakor fizetendő adóról, amely független a bérbeadástól, korábbi cikkünkben írtunk.

Mi várható?

A bérleti magánjogi szabályok (felmondás, kaució, lakbér) módosításáról jelenleg nincs benyújtott törvényjavaslat, és lakbérplafonról sincs elfogadott döntés. A kormány augusztus végén elfogadott határozata (1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozat) a bérlakásszektor fejlesztéséről szól: a szaksajtó szerint az év végéig a megfizethető bérlakásokat ösztönző eszközrendszer és egy állami lakásügynökségi rendszer koncepciója készül el. Ha ebből a bérleti szabályokat érintő javaslat lesz, beszámolunk róla.

A rövid távú lakáskiadásból hosszú távú bérletre váltók szempontjairól szeptemberi cikkünkben írtunk.

Gyors ellenőrzőlista

A bérbeadónak:

• legyen írásos szerződés;
• a kaució legfeljebb háromhavi díj legyen, ha el akarja kerülni a mérséklési vitát;
• vegyen fel átadás-átvételi jegyzőkönyvet fotókkal és mérőóra-állásokkal;
• mérlegelje a közjegyzői kiköltözési nyilatkozatot;
• határozott idő lejártakor 15 napon belül tiltakozzon, ha nem akarja folytatni, és 60 napon belül kérje a kiürítést, ha a bérlő marad.

A bérlőnek:

• ne fizessen szóbeli megállapodás alapján, kérjen írásos szerződést;
• utalással fizessen, a közleményben a hónappal;
• a beköltözéskor dokumentálja a lakás állapotát;
• ha a bérbeadó nem javítja ki a sürgős hibát, írásban szólítsa fel, és számlával dokumentálja, ha maga végezteti el.

A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak.