Vagyonadó: így értékelnék a lakást és a házat – mi vonható le, és kit érint?

Évi mintegy 200 milliárd forintot vár a kormány a milliárdosokra tervezett vagyonadótól, ez a 2027-es költségvetés egyik új bevételi forrása. A Pénzügyminisztérium október 6-án tette közzé a törvénytervezetet, a társadalmi egyeztetés október 14-én zárult. A kormány október 27-én este benyújtotta az Országgyűlésnek a vagyonadóról szóló törvényjavaslatot (T/930). A beszámolók szerint ez 16 ponton tér el a tervezettől, az alapparaméterek azonban nem változtak. Az első fordulónap 2026. december 31. lenne, az első befizetés határideje 2027. augusztus 31. A szabályozás egyik legrészletesebb és legvitatottabb része az ingatlanok értékelése. Összefoglaljuk, hogyan határoznák meg egy lakás vagy ház értékét, mi csökkenti az adót, és mi változott a benyújtott javaslatban. A szögletes zárójelben jelölt paragrafusok a T/930. számú törvényjavaslatra utalnak.

Röviden

Kérdés	A benyújtott javaslat szerint
Hatályos már?	Nem. A kormány október 27-én benyújtotta a törvényjavaslatot (T/930), az Országgyűlés még nem fogadta el.
Ki fizetné?	Belföldi és külföldi illetőségű magánszemély, valamint bizalmi vagyonkezelés és magánalapítvány [6. §]
Mire?	Az 1 milliárd forintot meghaladó nettó vagyonra (vagyon mínusz igazolt tartozások) [9. § (1)]
Mennyit?	Az adóalap 100 milliárd forintig terjedő része után 1 százalék, az e feletti rész után 1,5 százalék [12. § (1)]
Fordulónap	Minden év december 31., először 2026. december 31. [8. § (2)]
Bevallás, fizetés	Önadózással, a következő év augusztus 31-ig, először 2027-ben. Bevallást csak annak kell benyújtania, akinek adót kell fizetnie [29. § (1)].
Saját otthon	Nem mentes, csak a háztartási ingóságok (értékhatárokkal)
Ingatlan értéke	12 hónapon belüli ügylet → indexált régi ügylet → NAV-modell (lakás, üdülő, telek, beépítetlen mezőgazdasági ingatlan) → független szakértő [19. §, 21. §]
Mi csökkenti?	Az alapot a tartozások, az adót a megfizetett helyi adók, a gépjárműadó és a kötelező szakértői díj fele (legfeljebb 2 millió Ft) [9. §, 12. § (2)]
Érintettek	Kb. 15 ezer magánszemély és 2 ezer vagyonkezelési adóalany (hatásvizsgálat)

Hol tart a jogalkotás?

Ma hatályos jog: általános vagyonadó nincs, ingatlan után csak az önkormányzat által bevezetett helyi adót kell fizetni.

A javaslat: az előkészítést az 1147/2026. (V. 14.) Korm. határozat rendelte el. A tervezetet október 6-án bocsátották társadalmi egyeztetésre, ezen 14 szakmai szervezet, köztük az MKIK kért módosítást. A kormány október 27-én este nyújtotta be a törvényjavaslatot, más adótörvényekkel együtt, köztük a külföldre költöző vagyonosokat célzó exit taxszal. A törvény 2026. december 15-én lépne hatályba [36. §]. A kormány ezért beszél „2027-től” bevezetett adóról: a 2026. év végi vagyon után 2027-ben kellene először fizetni. A hatásvizsgálat négy évre 800 milliárd forint bevétellel számol, ez felel meg az évi 200 milliárdnak.

Mi változott a tervezethez képest? A Portfolio összesítése szerint 16 ponton módosult a szöveg. Változatlan maradt az 1 milliárd forintos értékhatár, az 1 és 1,5 százalékos kulcs, a december 15-i hatálybalépés, az augusztus 31-i határidő és a részletfizetési lehetőség. Az ingatlanokat érintő fő változások:

• a NAV tömeges értékelési modellje az üdülőkre és a telkekre is kiterjed [5. § 31. pont];
• aki a modellt az ingatlan valós adataival használja, védelmet kap a későbbi magasabb NAV-értékkel szemben [31. § (4)];
• új szankció: bírságot kaphat az értékbecslő, aki szabályszegés miatt a valós piaci értéknél jóval alacsonyabb értéket állapít meg [23. § (5)–(7)];
• a magyar ingatlant birtokló külföldi cégben lévő részesedésnél az ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó tartozás is levonható [18. §].

A részleteket lent, az adott témánál ismertetjük.

Nyitott: az Országgyűlés még nem tárgyalta a javaslatot, a szöveg a parlamenti vitában is módosulhat.

Kit érint, és mi kerül az adóalapba?

A belföldi illetőségű magánszemély a teljes, belföldi és külföldi vagyona után adózna. A külföldi illetőségű csak a magyarországi ingatlana, az ahhoz kapcsolódó jogok és a magyar cégekben lévő részesedése után. Ide tartozik a magyar ingatlant birtokló külföldi cégben lévő részesedés is [7. §].

Az adóalap a vagyonelemek számított értéke, csökkentve a december 31-én fennálló, igazolt tartozásokkal. Ebből az 1 milliárd forint feletti rész adózik [9. § (1)]. A házastársak külön adóznak, mindkettőjüknek saját 1 milliárdos sávja van. A közös vagyont a vagyonjogi szerződés szerint kell megosztani. Ennek hiányában az egyik házastárs nevén nyilvántartott vagyont egyező nyilatkozattal teljes egészében hozzá lehet rendelni, egyébként fele-fele arányban kell figyelembe venni [10. § (2)–(3)]. A szülői felügyelet alatt álló kiskorú gyermek nevén lévő vagyon a szülőnél számít, kivéve az örökölt és a gyermek saját keresményéből szerzett vagyont [10. § (4)–(5)].

A mindennapi élethez és a lakás használatához szükséges ingóságok kimaradnak. Kivétel a darabonként 3 millió forintnál értékesebb műtárgy, gyűjtemény és ékszer, valamint a 10 millió forint feletti jármű [9. § (3)]. A saját lakóingatlanra nincs mentesség. Könnyítés csak a fizetésnél van: kérelemre, likviditási nehézség esetén legfeljebb 12, kivételesen, különösen lakhatást szolgáló ingatlan esetén legfeljebb 24 hónapos halasztás vagy részletfizetés adható. Az adózás rendjéről szóló törvény szerinti automatikus részletfizetés nem vehető igénybe [30. §].

Hogyan számolnák ki az ingatlan értékét?

A belföldi ingatlan értékét kötött sorrendben kell megállapítani [19. §, 21. §]:

Lépés	Mikor alkalmazható?	Mi az érték?
1. Ügyleti érték	Volt ügylet a december 31-ét megelőző 12 hónapban	A független felek közötti vételár. Ha a NAV az illetékeljárásban más forgalmi értéket állapított meg, az. Ingyenes szerzésnél, ha illetékeljárásban nem állapítottak meg értéket, a hagyatéki eljárásban figyelembe vett vagy más hatósági okiratban megállapított érték. Ha bíróság eltérő forgalmi értéket állapított meg, az [19. § (2)].
2. Indexált érték	Az ügylet 12 hónapnál régebbi, de legfeljebb 10 éves	A régi érték indexálva: lakásnál és termőföldnél a 2. melléklet, egyébként KSH-árindex szerint [19. § (3)–(5)]
3. NAV-modell	Nincs használható ügyleti érték, és a NAV az ingatlanra modellértéket határozott meg	A NAV országos tömeges ingatlanértékelési modellje [21. § (3)]
4. Szakértői érték	Egyik sem alkalmazható, vagy az adóalany ezt választja	Független értékbecslő által megállapított forgalmi érték [21. § (4), 23. §]

Felújítás után nem jó a régi ár. Az 1. és 2. lépés csak akkor használható, ha azóta nem történt az értéket lényegesen befolyásoló változás. Ilyen különösen a jelentős felújítás, amelynek költsége eléri az ügyleti érték 20 százalékát [5. § 20. pont, 19. § (3), 21. § (1)]. Ha a 12 hónapon belüli vétel után történt ilyen változás, szakértői értékbecslés kell. A 10 évnél régebbi ár egyáltalán nem használható.

Index és kalkulátor. Az indexált értéket a NAV honlapján működtetett kalkulátorral kell meghatározni. Ez lakásnál és termőföldnél a 2. melléklet, más ingatlannál a KSH-adatokon alapuló árindex szerint számol [19. § (4)–(5)]. Lakásoknál az MNB minőségi összetétel változásától megtisztított nominális lakásárindexét kell használni: Budapesten a budapesti, városban a megyét magában foglaló régió városi, községben a községi indexet. Ha a regionális index nem áll rendelkezésre, az országosat [2. melléklet 2.1–2.4. pont].

NAV-modell. A modell az illetékeljárások adataiból, az ingatlan-nyilvántartásból és az ingatlanok térbeli, műszaki és környezeti jellemzőiből dolgozik [22. § (1)]. Az októberi tervezet még csak lakásra és felépítmény nélküli mezőgazdasági ingatlanra engedte alkalmazni. A benyújtott javaslat az üdülőkre és a telkekre is kiterjeszti [5. § 31. pont]. Hogy pontosan mely ingatlanokat tudja értékelni, azt a NAV a honlapján teszi közzé [22. § (2)], így nem biztos, hogy minden ilyen ingatlanra lesz modellérték. Irodánál, üzletnél továbbra is jellemzően szakértő kell. Új elem a modellt használók védelme: aki a modellbe az ingatlan valós adatait adja meg, annál a NAV utóbb csak akkor térhet el a modellértéktől, ha bizonyítja, hogy az adózó nem a valós paramétereket adta meg [31. § (4)].

Szakértő. Az indexált vagy a modellértéket az adóalany szakértői értékkel is kiválthatja, a friss vételártól viszont csak kivételesen lehet eltérni [21. § (4)]. Ha a szakértői érték több mint 20 százalékkal eltér, az eltérést részletesen meg kell indokolni [21. § (5)]. Értékbecslő a NAV által vezetett és közzétett listán szereplő igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő, vagy legalább öt év igazolt gyakorlattal rendelkező ingatlanvagyon-értékelő lehet [23. § (1), (4)]. Ha az 500 millió forintot elérő, ún. kiemelt értékű ingatlan értékét szakértő állapítja meg, legalább két módszert kell alkalmazni, és termőföld kivételével csak igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő járhat el [23. § (3), (11)]. Legfeljebb 10 éves szakértői érték is használható, ha a NAV kalkulátorával indexálják, és azóta nem történt lényeges változás [23. § (9)]. Ha az adóalany szabályos szakértői értéket használ, és minden adatot átadott az értékelőnek, a NAV magasabb értéke esetén sem kérhet tőle adóbírságot és késedelmi pótlékot, csak a különbözetet [31. § (2)–(3)]. A benyújtott javaslat az értékbecslőket is szankcionálja: 100 ezer forint bírság jár, ha szakmai vagy jogszabályi szabályszegés miatt a valós piaci érték 70 százalékánál alacsonyabb értéket állapítanak meg. Ha 365 napon belül három ilyen bírság véglegessé válik, az értékbecslőt törlik a névjegyzékből, és két évig nem kérheti újra a felvételét [23. § (5)–(7)].

Különleges helyzetek

• Közös tulajdon: mindenki a tulajdoni hányada szerint számolja az ingatlant [10. § (1)].
• Haszonélvezet: a jogot az illetéktörvény 72. §-a szerinti módszerrel, az ingatlan vagyonadós értékéből kell értékelni [26. § (2)]. Az indokolás szerint a haszonélvező a jog értékét a saját adóalapjában számolja. A tulajdonos akkor vonhatja le, ha az ingatlan értékét a jog figyelmen kívül hagyásával állapították meg: ha a jogot a vétel vagy a szakértői értékelés után alapították, vagy ha az értéket a NAV-modell adta [26. § (5)].
• Termőföld: saját index és a NAV-modell vonatkozik rá, szakértőként termőföld-értékbecslő járhat el [23. § (1) b), 2. melléklet 3. pont].
• Külföldi ingatlan: a szerzési ár vagy a helyi hatósági érték, növelve a beruházásokkal. Ezt évente 3 százalékkal vagy a helyi hivatalos árindexszel kell továbbvinni. Ha a valós érték ennél alacsonyabb, szakértői érték is használható [20. §]. Ha egyezmény a fekvés szerinti államnak adja az adóztatást, de megengedi, hogy a magyar adó számításánál figyelembe vegyék, a teljes vagyonra számított adóból le kell vonni azt az adót, amely a külföldi vagyonra önállóan járna [11. § (2), 12. § (2) c)]. Ha az egyezmény ezt sem engedi, a külföldi vagyon kimarad [11. § (3)].
• Ingatlan cégben: a belföldi adózó a részesedést értékeli, nem tőzsdei cégnél a saját tőke és a hozamérték súlyozott átlagával [15. § (3), 1. melléklet]. 500 millió forint feletti saját tőkénél a befektetett eszközként kimutatott ingatlanok, részesedések és értékpapírok piaci és könyv szerinti értékének különbözetével (rejtett tartalék) korrigált saját tőkével kell számolni [5. § 32. pont, 1. melléklet IV. pont]. Ehhez nem kell könyvvizsgáló, ha a rejtett tartalékot a törvény szerinti számított értékkel határozzák meg. A legfeljebb 100 millió forint saját tőkéjű cégeknél egyszerűbb, a saját tőkén alapuló számítás is választható [15. § (9)].

Mi csökkenti a fizetendő adót?

A tartozások az adóalapot csökkentik. A belföldi adózónál a normaszöveg nem köti a tartozást konkrét vagyonelemhez. A lényeg, hogy közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt hitel- vagy kölcsönszerződésen, jogszabályon, jogerős bírósági vagy végleges hatósági határozaton alapuljon, és ténylegesen fennálljon [9. § (1)]. A jelzáloghitel így jellemzően figyelembe vehető. Külföldi illetőségűnél csak a vagyonelem megszerzéséhez, létesítéséhez, fenntartásához vagy értéknövelő beruházásához közvetlenül kapcsolódó tartozás számít [9. § (2)]. A magyar ingatlant birtokló külföldi cégben lévő részesedésnél a cég magyar ingatlanainak értékéből előbb le kell vonni az ingatlanokhoz közvetlenül kapcsolódó tartozásokat, és csak ezután kell a tulajdoni hányaddal arányosítani [18. §].

Más tételek az adót csökkentik [12. § (2)]:

• az adóalapban szereplő ingatlan után a december 31-ét magában foglaló évben esedékes és megfizetett helyi adó, az indokolás szerint az építményadó, a telekadó és a magánszemélyek kommunális adója;
• a gépjárműadó, valamint az ugyanilyen vagyonelem után külföldön fizetett, a helyi adóhoz vagy a gépjárműadóhoz hasonló adó (a visszajáró összeg nem számít);
• a kötelezően igénybe vett szakértői, értékelői díj 50 százaléka, legfeljebb 2 millió forint. Az indokolás szerint az adóalany saját döntésén alapuló értékelés díjára ez nem vonatkozik, például akkor sem, ha NAV-modellérték is rendelkezésre állna.

A cég által fizetett építményadót a tulajdonos nem vonhatja le a saját vagyonadójából, mert az nem az ő vagyonelemét terheli.

Számpélda

Egy egyedülálló, belföldi illetőségű magánszemély vagyona 2026. december 31-én:

• budai családi ház, 2019-ben vette 400 millióért, azóta nem újította fel. Tegyük fel, hogy az irányadó index 1,5-szeres áremelkedést mutat: 400 × 1,5 = 600 millió forint;
• értékpapír és bankbetét: 650 millió forint;
• jelzáloghitel-tartozás: 50 millió forint.

Számítás	Összeg
Nettó vagyon: 600 + 650 − 50	1 200 millió Ft
Adóalap: 1 200 − 1 000	200 millió Ft
Adó: 200 millió × 1%	2 000 000 Ft
Levonható: a házra 2026-ban megfizetett helyi adó (feltételezett)	−350 000 Ft
Fizetendő 2027. augusztus 31-ig	1 650 000 Ft

Az 1 milliárdos határ felett minden 100 millió forintos értékeltérés 1 millió forint adókülönbséget jelent. Ha ugyanez a ház egy házaspár közös tulajdonában lenne fele-fele arányban, a tulajdonos csak 300 milliót számolna. Nettó vagyona így 900 millió forint, vagyis nem fizet adót. Ha viszont a tulajdont csak most osztanák meg, a NAV a 2026. május 14-től kötött ügyleteknél vizsgálhatja, volt-e valós oka. Az index feltételezett szám, a valódit a NAV kalkulátora adja majd.

Mit jelenthet az ingatlanpiacnak?

A közvetlenül érintett kör szűk, de a felső szegmensben és a nagy bérlakás-portfóliók tulajdonosainál érezhető lehet a hatás. A Portfolio által megkérdezett szakértők nem jósolnak egyértelmű eladási hullámot a drága ingatlanoknál. Ódor Dániel (Taylor Wessing) szerint az eladás nem csökkenti az adóalapot, mert a vételár is vagyon, ezért inkább átstrukturálásra számít. Illés István (APELSO) szerint viszont ahol a vagyon nagy része nem termel jövedelmet, például családi otthon, nyaraló vagy termőföld, ott a következő években ingatlaneladások is jöhetnek. Egy piaci forrás szerint a sok lakást birtokló, nullszaldós befektetők is stratégiát válthatnak.

Viták és kritikák

• Értékelési bizonytalanság: Krüpl László (Schönherr) szerint a NAV-modell, az index és a szakértői érték eltérése okozhat vitákat, főleg 500 millió forint feletti nem lakóingatlanoknál. Szücs Andrea (KPMG) a Világgazdaságban a Budapestre egységes indexet tartja vitásnak. A benyújtott javaslat a NAV-modellt helyesen alkalmazók védelmével ezt a kockázatot részben csökkenti.
• Kettős adóztatás: a külföldi ingatlanoknál az adott országgal kötött egyezmény dönti el, melyik állam adóztathat, ezért a hatás országonként eltérhet [11. §, 12. § (2) c)].
• Jogbiztonság: a NAV az adó köztudomásúvá válásától, az indokolás szerint 2026. május 14-től vizsgálhatja az ügyleteket [4. § (2)]. Ha bizonyítja, hogy a felek adóelkerülési céllal a piaci árnál alacsonyabb vételárat kötöttek ki, a szokásos piaci értéket tekinti ügyleti értéknek [31. § (5)]. Figyelmet érdemel az illetőségi szabály is: a magyar állampolgár, kettős állampolgárság esetén is, csak akkor nem minősül belföldi illetőségűnek, ha a tárgyév utolsó napján legalább tíz éve életvitelszerűen külföldön él [5. § 3. pont b)].
• Adatvédelem: a bevallásban tételesen fel kell sorolni a vagyonelemeket, az elemzések ezt csak érintőlegesen tárgyalják.

Az Adózóna Heuréka podcastjának októberi adásában Magyar Csaba (Crystal Worldwide Ügyvédi Iroda) és Szipszer Tamás (Taxcorp Hungary) a tervezettel kapcsolatos szakmai kételyekről beszélt, az adás egyik témája a lakóingatlanok és a termőföldek értékelése volt.

Mit érdemes most tenni?

Akinek a nettó vagyona megközelítheti az 1 milliárd forintot, annál a 2026. december 31-i állapot számít először. Külön vagyonleltárt a javaslat nem ír elő, de a bevallásban vagyonelemenként kell megadni az értéket és az értékelés módját, a bizonylatokat pedig elévülésig meg kell őrizni [29. § (9)–(10)]. Ingatlanoknál ezeket érdemes összegyűjteni:

• tulajdoni lap és tulajdoni hányad, adásvételi szerződés a szerzés dátumával;
• illetékkiszabó határozat és hagyatékátadó végzés, mert ezek értéke ügyleti értéknek számíthat (a vásárlási illetékről kalkulátorunk ad támpontot);
• felújítási számlák, a 20 százalékos küszöb miatt;
• hitelszerződés és december 31-i tartozásigazolás;
• a 2026-ban megfizetett helyi adók és a gépjárműadó igazolása.

A szakértői értékelés a december 31-ét megelőző 12 hónapon belül is elkészülhet [23. § (8)]. Ajándékozásnál, vagyonmegosztásnál a NAV valós gazdasági vagy az adótól független, méltányolható okot vár [4. § (3)]. Az eladás adózásáról korábbi cikkünkben írtunk. A szabályok a parlamenti vitában még változhatnak, a cikket az elfogadás után frissítjük.

A cikk tájékoztató jellegű, a 2026. október 27-én benyújtott T/930. számú törvényjavaslat szövegén alapul, és nem minősül jogi, adó- vagy pénzügyi tanácsadásnak.