Kizárólagos megbízás mellett is hirdethetem magam? Amit a saját eladás előtt tudni kell

Vevőpiac: miért éppen most kérdés ez?

Az ingatlan.com megbízásából készült, 1000 fős reprezentatív Závecz-kutatás szerint egy év alatt 10,3-ról 7,3 százalékra csökkent azok aránya, akik a következő tizenkét hónapban ingatlant vásárolnának, miközben az eladási szándék érdemben nem változott. Az MNB adatai szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció jött létre, mint egy évvel korábban. Piaci elemzések szerint közben több szegmensben nőtt az alku, és hosszabbodtak az értékesítési idők.

Ilyen piacon az eladó minden költséget újraszámol, és ezek közül jellemzően a közvetítői jutalék a legnagyobb tétel.

Mennyi a tét valójában?

Az Economx 2026. júliusi körképe szerint a hazai jutalékok nagyjából 1 és 5 százalék között szóródnak. A nagy hálózatoknál jellemzően 3–4 százalékot kérnek, az ingatlan.com korábbi adatai szerint az átlag már 3 százalék alá csúszott. A szerződéstől függően ehhez áfa is jöhet.

Egy 60 millió forintos lakásnál 3 százalék 1,8 millió forint, 27 százalékos áfával 2,29 millió.

Az szja-csavar. Ha az eladásból adóköteles jövedelem keletkezik, mert a szerzés óta még nem telt el öt év, a jövedelem kiszámításakor levonhatók az átruházással kapcsolatos, számlával igazolt kiadások (Szja tv. 62. § (1) bekezdés). Ide sorolják jellemzően a közvetítői díjat is. Aki nem fizet jutalékot, annál ez a levonás is elmarad.

Egy 2024-ben vett és 2026-ban eladott lakásnál a számított összeg 90 százaléka adóköteles, 15 százalékos kulccsal (Szja tv. 62. § (4) bekezdés). A fenti 2,29 milliós jutalék elhagyása így legfeljebb mintegy 310 ezer forinttal növelheti a fizetendő adót. A megtakarítás tehát valós, de nem mindig a teljes jutalék. A 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlan 2026-os eladásánál már nem keletkezik adóköteles jövedelem, ott a teljes összeg megmarad. Hogy egyetlen nap, a december–január határ mit jelent az adóban, korábbi cikkünkben írtuk meg: Ingatlaneladás adója 2026: december vagy január?

Amit semmi nem vált ki – sem az ingatlanos, sem a saját hirdetés

Néhány kötelezettség attól függetlenül terheli az eladót, hogy ki hirdeti az ingatlant:

• Ügyvéd vagy közjegyző. A tulajdonjog bejegyzéséhez az adásvételi szerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, vagy ügyvédnek kell ellenjegyeznie (2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról). Ezt az ingatlanközvetítő sem helyettesíti, az ügyvédi díj tehát mindkét úton felmerül.
• Energetikai besorolás már a hirdetésben. Eladásra vagy bérbeadásra kínált ingatlan hirdetésében fel kell tüntetni az energetikai minőség szerinti besorolást (176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 3. § (2a) bekezdés). A tanúsítványt vagy másolatát a szerződés megkötésének napjáig be kell mutatni a vevőnek, és legkésőbb a birtokbaadás napjáig át kell adni [3. § (3) bekezdés]. Aki maga hirdet, annak a tanúsítványt a hirdetés feladása előtt kell elkészíttetnie.
• Felelősség az állításokért. Amit a hirdetésben vagy a bemutatáskor az ingatlanról állít, arra a vevő később hivatkozhat. Ez közvetítővel is így van, saját hirdetésnél viszont minden szót ön fogalmaz meg.

Ha már aláírt: mit jelent a „kizárólagos" megbízás?

A piacon jellemzően háromféle megbízást kötnek:

• általános megbízásnál a tulajdonos több irodát is megbízhat, és maga is értékesíthet;
• félkizárólagos megbízásnál egyetlen iroda hirdet, de a tulajdonos maga is eladhat;
• kizárólagos megbízásnál az iroda az egyedüli közvetítő, cserébe a jutalék általában alacsonyabb.

A fogalmakat azonban jogszabály nem határozza meg, tartalmuk irodánként eltér. Az számít, ami a szerződésben áll, nem az, hogyan nevezik.

A jogi keret röviden:

• Az ingatlanközvetítői szerződés jellemzően sikerdíjas megbízás: a díj akkor jár, ha az adásvétel a közvetítő tevékenységének eredményeként jön létre. Erre a Pest Vármegyei Főügyészség 2025 júniusában külön is emlékeztetett.
• A saját lakását eladó magánszemély rendszerint fogyasztó, az iroda előre megírt feltételei pedig általános szerződési feltételek. Tisztességtelen az a feltétel, amely a jóhiszeműség és tisztesség követelményét megsértve, egyoldalúan és indokolatlanul az eladó hátrányára állapítja meg a jogokat és kötelezettségeket (Ptk. 6:102. §). Fogyasztói szerződésben az ilyen kikötés semmis.
• Az ügyész a fogyasztók védelmében közérdekű pert indíthat (Ptk. 6:105. §). Ha a bíróság jogerősen tisztességtelennek mond ki egy kikötést, az ítélet minden olyan fogyasztóra kihat, aki az adott céggel ugyanilyen feltétellel szerződött.

Mit mondtak ki eddig a bíróságok és az ügyészség?

Az ügyészség évek óta rendszeresen pereli az ingatlanközvetítőket a szerződéseik miatt. A legfontosabb megállapítások:

1. A tulajdonost nem lehet elzárni a saját eladástól. A Fővárosi Fellebbviteli Főügyészség tájékoztatása szerint a bíróság jogerősen kimondta: tisztességtelen az a kikötés, amely kizárólagos megbízás mellett nem engedi, hogy a tulajdonos maga adja el az ingatlant, vagy a közvetítő jelenléte nélkül, közvetlenül tárgyaljon az érdeklődővel.
2. A saját hirdetés tilalma is támadható. A Pest Vármegyei Főügyészség 2025 júniusi közlése szerint egy év alatt kilenc irodával szemben indított pert. Álláspontja szerint tisztességtelen, ha a tulajdonos a közvetítő nélkül nem adhatja el és önállóan nem hirdetheti az ingatlant, illetve ha a hozzá forduló érdeklődőket köteles az irodához irányítani. Ezekről első fokon a Budapest Környéki Törvényszék dönt; jogerős ítéletről a cikk lezárásáig nem találtunk nyilvános tájékoztatást.
3. A felmondási jog nem zárható ki. Az ügyészség szerint jogszabályba ütközik, ha a megbízás meghatározott ideig nem mondható fel. Egy korábbi ügyben a másodfokú bíróság a fogyasztó felmondási jogát kizáró kikötést semmisnek találta.
4. Díj nem jár sikertől függetlenül. Tisztességtelennek minősült az a kikötés, amely szerint az iroda a hirdetésért vagy a „rendelkezésre állásért" átalánydíjat kér akkor is, ha vevőt nem közvetít. Ugyanígy minősült a kikötött megbízási díjhoz igazított átalánydíj, a vevő által fizetett foglalóból vagy bánatpénzből való részesedés, és a díj és kötbér aránytalan halmozása. Tisztességtelen az a kikötés is, amely díjfizetésre kötelezi az eladót, ha a kapott vételi ajánlat számára nem elfogadható. A Győri Ítélőtábla az alapos okból visszautasított ajánlat esetére teljes díjat előíró kikötést minősítette tisztességtelennek.

A másik oldal. A bírói gyakorlat szerint a közvetítőnek akkor is jár a díj, ha a vevőt sikeresen kiközvetítette, de az eladó a saját érdekkörébe tartozó ok miatt mégsem köt szerződést. Ha pedig az iroda által bemutatott érdeklődő utóbb, az irodát megkerülve vásárol, szintén számolni kell a díjigénnyel.

Egy folyamatban lévő vita: 2 százalék „átalánydíj"

Hogy a téma nem elméleti, azt egy per mutatja, amelyről az Economx 2025 áprilisában számolt be. Az eladó nyolc hónap után felmondta a közvetítői megbízást, két nappal később pedig 215 millió forintért eladta a lakását egy pár utcával arrébb lakó vevőnek, akit maga talált. Az iroda ezután több mint 5 millió forintot követelt tőle. Nem jutalékra hivatkozott, hanem egy kikötésre: ha a megbízó nem az iroda által közvetített vevőnek ad el, az irányár 2 százalékát és áfát kell fizetnie átalánydíjként. A per a beszámoló idején folyamatban volt. Az ügyészség korábban tisztességtelennek nevezte azokat az átalánydíjakat, amelyek nem az iroda tényleges szolgáltatásához, hanem a kikötött díjhoz igazodnak.

Gyakorlati tipp, ha már van közvetítői szerződése

• Keresse meg benne: kizárólagosság, időtartam, felmondás, „saját vevő", átalánydíj, kötbér.
• Ha felmond, tegye írásban, igazolható módon, és kérje a hirdetések levételét.
• Őrizze meg, honnan jött a vevő: a hirdetés linkjét, az üzeneteket, az időpontokat. A viták jellemzően arról szólnak, ki „hozta" a vevőt.
• Ha a szerződés tiltja a saját hirdetést vagy eladást, mutassa meg ügyvédnek, mielőtt lépne. Az adásvételhez úgyis szüksége lesz rá.

Mikor ne vágjon bele egyedül?

A saját eladás nem mindenkinek való. Inkább kérjen szakértői segítséget, ha:

• az ingatlan jogi helyzete rendezetlen: folyamatban lévő hagyatéki eljárás, haszonélvezet, vitás közös tulajdon, jelzálog- vagy végrehajtási jog, hiányzó vagy ellentmondó iratok;
• nagyon gyorsan kell eladnia, vagy nincs ideje hetente néhány órában válaszolni és bemutatni;
• nem él a közelben, és nem tudja megoldani a megtekintéseket;
• nem szeretne idegenekkel alkudni, tárgyalni.

A középút: előbb mérje fel az érdeklődést

Nem kell mindent vagy semmit választani. Általános, nem kizárólagos megbízás mellett az eladó maga is hirdethet és eladhat. Egy kizárólagos megbízás előtt pedig érdemes lehet néhány hétig saját hirdetéssel kipróbálni, mennyi érdeklődés van az elképzelt áron.

Ehhez ma már nem kell üres lappal kezdeni. Testvéroldalunk, az arbecslo.hu Hirdetés-asszisztense kockázat nélküli próbát tesz lehetővé: a hirdetés közzététele ingyenes. Már az ingyenes csomag is ad megosztható hirdetésoldalt, nyomtatható, QR-kódos „Eladó" táblát és egy irányítópultot, ahová az érdeklődők üzenetei egy helyen futnak be. A statisztikán napról napra látszik, hányan nézték meg a hirdetést, hányan írtak vagy telefonáltak, és hányan érkeztek a tábláról. Így gyorsan kiderül, működik-e az ár és a hirdetés.

Jogi szempontból sem mellékes, hogy a megkeresések egy helyen gyűlnek. Ha később vita lenne arról, honnan jött a vevő, könnyebb megmutatni, hogy a saját hirdetésből érkezett.

Ha belevág: mit kell elvégeznie, és miben kaphat segítséget?

Az ingatlanos munkájának nagy része pótolható, ha tudja, mit kell elvégeznie:

• Reális ár. A túl magas ár vevőpiacon hetekre, hónapokra lefagyaszthatja a hirdetést. Kiindulásnak jó egy ingyenes árbecslés és a környékbeli hasonló hirdetések áttekintése.
• Erős hirdetés, jó fotókkal. Világos képek, pontos adatok (alapterület, állapot, rezsi, közlekedés) és őszinte leírás.
• Az érdeklődők kezelése. Gyors válasz, előszűrés (finanszírozás, költözési időpont), szervezett bemutatás.
• Jogi lezárás. Ügyvéd, foglaló, birtokbaadás. Hogy mire figyeljen, aki most köt adásvételi szerződést, korábbi cikkünkben írtuk meg: Fordulat a lakáspiacon: mire figyeljen jogilag, aki most szerződik?

Az első három pontban a Hirdetés-asszisztens fizetős csomagjai sokat levesznek a válláról. A Profi csomag (a cikk írásakor egyszeri 4 990 forint) profi hirdetésszöveget, feljavított fotókat és árstratégiát ad: javasolt kezdő irányárat, alkuteret, legalacsonyabb elfogadható árat, valamint árcsökkentési ütemtervet arra az esetre, ha nincs érdeklődés. Angol és német nyelvű hirdetésváltozatot is készít külföldi vevőknek.

A fotókezelés a tisztességes hirdetés szempontjából is mintaszerű. A bútoroktól „kiürített" képeken felirat jelzi, hogy a kép módosított. A kültéri feljavításnál az épület nem változik, és a hirdetésben megjegyzés jelzi a beavatkozást. Így a szebb kép nem fordulhat át a vevő megtévesztésébe. A Prémium csomag (39 990 forint) online időpontfoglalással, teendőlistával és célzott közösségimédia-kampánnyal vezet el a birtokbaadásig.

Amit az eszköz sem vállal át: az érdeklődőkkel ön tartja a kapcsolatot, és a szerződéshez továbbra is ügyvéd vagy közjegyző kell. A jutalékhoz képest viszont a költség töredék.

Döntési segéd

Akkor érdemes magának eladnia, ha…	Akkor inkább ingatlanos, ha…
van hetente néhány órája válaszolni és bemutatni	nincs ideje, vagy nem él a közelben
reális, piaci áron hirdet	sürgősen, napokon belül kell eladnia
az ingatlan jogi helyzete rendezett	öröklés, haszonélvezet, vitás közös tulajdon vagy teher rendezése zajlik
szívesen tárgyal közvetlenül a vevőkkel	nem szeretne alkudni, tárgyalni
nincs kizárólagos szerződése, vagy azt felmondta	kizárólagos szerződése tiltja az önálló lépéseket, és nem vállalna jogvitát

Összegzés

A kizárólagos megbízás nem jelenti, hogy a tulajdonos lemondott a saját eladásról: ezt a bíróságok jogerősen kimondták. A saját hirdetés szerződéses tilalma körül még folyik a jogvita, de az ügyészség álláspontja egyértelmű. A jutalék megtakarítása valós, bár öt éven belüli eladásnál az szja részben csökkenti. Aki rendezett jogi helyzetű ingatlant, reális áron és némi időbefektetéssel ad el, annak egyre jobb eszközök állnak rendelkezésére. Az ügyvédet viszont egyik út sem spórolja meg.