Családi ház építése hitelből és támogatással 2026-ban: Otthon Start, CSOK Plusz, falusi CSOK

Aki 2026-ban új családi házat épít, többféle állami segítséget kombinálhat: kedvezményes kamatozású hitelt (Otthon Start, CSOK Plusz), vissza nem térítendő támogatást (falusi CSOK), kamatmentes kölcsönt (babaváró), valamint illeték- és áfakedvezményeket. A konstrukciók közös vonása, hogy építésnél a pénz nem egy összegben érkezik. A bank a munkák előrehaladását ellenőrzi, és a számlák alapján, utólag folyósít. A lakásvásárlási támogatásokat korábbi áttekintésünkben mutattuk be, most az építkezésre vonatkozó szabályokat vesszük sorra.

Egy pillantásra

Konstrukció	Típus	Legnagyobb összeg	Kinek	Építésnél fontos
Otthon Start	legfeljebb 3% fix kamatú kölcsön	50 millió Ft	első lakást szerzőknek	bekerülési költség legfeljebb 1,5 millió Ft/m², egylakásos háznál legfeljebb 150 millió Ft
CSOK Plusz	legfeljebb 3% kamatú kölcsön	15 / 30 / 50 millió Ft (a meglévő és a vállalt gyermekek száma szerint)	házaspároknak, a feleség 41 év alatt	egylakásos háznál legalább 70 / 80 / 90 m², legfeljebb 150 millió Ft
Falusi CSOK	vissza nem térítendő	1 / 4 / 15 millió Ft (1 / 2 / 3+ gyermek)	preferált kistelepülésen vagy külterületen	igénylés a használatbavétel előtt, egylakásos háznál legalább 70 / 80 / 90 m²
Többgyermekes kamattámogatás	kamattámogatott kölcsön	10 / 15 millió Ft	falusi CSOK-osok legalább 2 gyermekkel	a falusi CSOK-hoz kapcsolódik
Babaváró	kamatmentes kölcsön, gyermekvállalási feltétellel	11 millió Ft	házaspároknak, a feleség 18–35 éves	felhasználási célt nem ír elő a rendelet
Adó-visszatérítés	vissza nem térítendő	5 millió Ft (a telek áfájával együtt)	preferált kistelepülésen	legfeljebb 300 m²-es új ház, a falusi CSOK legtöbb feltételével

Otthon Start: építésre is

Az Otthon Start programról szóló 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet szerint a fix kamatozású kölcsön lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont építéséhez is felvehető [1. § (2)]. Építésnél a következő szabályok érvényesek.

• Engedély. A kölcsön véglegessé vált építési engedély vagy egyszerű bejelentés birtokában igényelhető. A 2024. szeptember 30. után tett bejelentésnél az egyszerű bejelentés tudomásulvételéről szóló értesítés kell [4. § (7)].
• Költségvetés. A kölcsönszerződés feltétele, hogy a bank elfogadja az igénylő költségvetését [4. § (6)]. A kölcsön a költségvetésből a kérelem benyújtásakor még fennmaradó bekerülési költségre vehető fel [2. § (2) b)].
• Értékhatárok. Az építendő otthon bekerülési költsége négyzetméterenként nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot [5. §]. Egylakásos lakóépületnél összesen sem lehet több bruttó 150 millió forintnál [6. § (5) b)]. A rendelet a nem definiált fogalmakra a CSOK Plusz rendeletet rendeli alkalmazni [3. §], amely szerint a bekerülési költségbe a telekár és a berendezési tárgyak nem tartoznak bele. A plafonokat tehát a rendeletek összeolvasása alapján telekár nélkül kell számolni, és a telek megvásárlását a kölcsön nem finanszírozza. Az értékhatárokról korábbi cikkünkben részletesen írtunk.
• Összeg és futamidő. Legfeljebb 50 millió forint, legfeljebb 25 évre, legfeljebb 3 százalékos kamattal [6. § (1)–(3)]. Ugyanaz az igénylő egyszer veheti igénybe [2. § (3)].
• Első lakás. Az igényelheti, akinek a kérelmet megelőző tíz évben nem volt saját tulajdonú belterületi lakóingatlana [4. § (2)]. A kivételek között szerepel, ha valaki legfeljebb 15 millió forint értékű tulajdoni hányaddal rendelkezett. Az építkezőknél különösen fontos kivétel, ha a korábbi lakóingatlant lebontották [4. § (3)]. 2026 januárjától a program külterületi lakóházakra is kiterjed, erről itt írtunk.
• Folyósítás. Építésnél a kölcsön a készültségi fokkal arányosan, utólag folyik. Az utolsó részlet csak a használatbavételi engedély bemutatása után jár [19. § (2) a)]. Építőközösségnél a kölcsön csak a használatbavételi engedély bemutatása után folyósítható [19. § (2) b)]. A bank a készültséget helyszíni ellenőrzéssel és a számlák alapján vizsgálja [19. § (4)].
• Kötöttségek. Az állam javára az építkezés idejére és a használatbavételi engedély kiadása után 5 évig jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom kerül az ingatlanra, a kölcsönösszeg 20 százalékáig [9. § (1) b)]. Bentlakási kötelezettséget a rendelet nem ír elő, de ha a tilalom ideje alatt a házat a lakáscéltól eltérően hasznosítják, megszűnik a kamattámogatás [22. § (1) c)].

CSOK Plusz: gyermeket vállaló házaspároknak

A CSOK Pluszról szóló 518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet szerinti kedvezményes kölcsönt házaspárok közösen igényelhetik lakás vagy egylakásos lakóépület építéséhez is [1. § (2), 2. § (3)]. A feleség a kérelem benyújtásakor nem töltheti be a 41. életévét. Kivétel, ha legalább 12 hetes várandósságát igazolják, vagy ha a házaspár az örökbefogadás engedélyezése iránti kérelmét a kölcsönkérelem előtt, de 2024. január 1. után személyesen benyújtotta a gyámhatóságnál [5. § (1) 5.].

• Összeg. Gyermektelen házaspárnál egy vállalt gyermekre legfeljebb 15, kettőre 30, háromra 50 millió forint. Egygyermekeseknél egy vállalt gyermekre 30, kettőre 50 millió, két- vagy többgyermekeseknél egy vállalt gyermekre 50 millió forint [11. § (1)]. A kamat legfeljebb 3 százalék, a kamattámogatás legfeljebb 25 évig jár [32. § (1)–(2)].
• Bekerülési költség. A telekár és a berendezési tárgyak nem tartoznak bele, a tervezés, az engedélyezés, a műszaki ellenőrzés és a közműbekötés viszont igen [5. § (1) 1.].
• Értékhatár és méret. Egylakásos lakóépületnél a bekerülési költség legfeljebb 150 millió forint lehet [6. § (8)]. A ház hasznos alapterülete egy gyermeknél legalább 70, kettőnél 80, három vagy több gyermeknél 90 négyzetméter [9. §]. Négyzetméterár-plafon nincs.
• Folyósítás. Utólag, a készültségi fok szerint, az utolsó részlet a használatbavételi engedély után [31. § (2)]. Figyelem: ha építőközösség épít, vagy ha az igénylő az ügyintézéssel mást hatalmaz meg, a kölcsön csak a használatbavételi engedély bemutatása után, egy összegben folyósítható [31. § (2a)]. Ilyenkor az építkezést máshonnan kell előfinanszírozni.
• Kötöttségek. Az elkészült házban az utolsó részfolyósítástól számított 10 évig életvitelszerűen lakni kell, és 180 napon belül lakóhelyet kell létesíteni [15. § (5) d) dh)–di)]. Az állam javára az építkezés idejére és a használatbavétel után 10 évig jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom kerül az ingatlanra, a kölcsönösszeg 20 százalékáig [18. § (1) c)].
• Gyermekvállalás. Legalább egy gyermeket vállalni kell [2. § (1)]. Építésnél a vállalás határideje a használatbavételi engedély véglegessé válásától indul, az engedélyt ezért időben be kell mutatni a banknak [19. § (2)–(4)]. A kérelem után született második és minden további gyermek után 10 millió forint vissza nem térítendő támogatás jár, amelyet a tartozás csökkentésére kell fordítani [46. § (1), 48. § (1)].

A két hitel kombinálható. Ha ugyanarra a házra Otthon Start és CSOK Plusz kölcsönt is felvesznek, a CSOK Plusz alapterületi feltételeinek kell megfelelni [227/2025. 1. § (3)]. A CSOK Plusz az Otthon Start kölcsön előtörlesztésére is felhasználható [518/2023. 2. § (2) c)].

Falusi CSOK: vissza nem térítendő támogatás kistelepülésen

A kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési támogatásokról szóló 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet szerinti falusi CSOK a rendelet mellékletében felsorolt preferált kistelepüléseken, illetve külterületen (tanyán, birtokközpontban) új egylakásos lakóépület építésére is igénybe vehető [6. § (1) c)].

• Összeg. Egy gyermeknél legfeljebb 1, kettőnél 4, három vagy több gyermeknél 15 millió forint [12. § (1)].
• Kik igényelhetik. Házaspár, élettársak (ők csak együtt) és egyedülálló is [2. § (2), 11. § (3)]. Vállalt gyermekre csak fiatal házaspár igényelhet, vagyis ha a feleség még nem töltötte be a 41. életévét [1. § (3), 5. § (1) 5.]. Feltétel, hogy legalább az egyik igénylőnek legyen kétéves folyamatos biztosítotti jogviszonya. Átalányadózó egyéni vállalkozónál, őstermelőnél és kisadózónál egy év is elég [15. § (1) c)].
• Határidő. Építésnél a kérelmet a használatbavételi engedély kiállítása előtt kell benyújtani, és ez a határidő jogvesztő [26. § (1) d), (2)].
• Telek. A bekerülési költségbe a telek ára nem tartozik bele, telekvásárlásra a támogatás nem fordítható [5. § (1) 1.].
• Kötöttségek. 10 év bentlakás, és az állam javára 10 évig jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom [15. § (7) i), 17. § (1) c)].
• Kombinálás. A falusi CSOK ugyanannál a banknál, egyidejűleg igényelhető a CSOK Plusszal és az Otthon Starttal [25. § (2)].

Aki legalább két gyermekre veszi igénybe a falusi CSOK-ot, a többgyermekes családok otthonteremtési kamattámogatását is kérheti. Kettő gyermeknél legfeljebb 10, háromnál vagy többnél legfeljebb 15 millió forint kölcsönrészre jár, legfeljebb 25 évig. Az állam az ügyleti kamatnak a 3 százalékponttal csökkentett részét vállalja át [53. § (1)–(3), (5)].

Babaváró és munkáltatói lakhatási támogatás

A babaváró kölcsön legfeljebb 11 millió forint, és egy összegben folyósítják [44/2019. Korm. rendelet 10. § (1)–(2)]. A rendelet felhasználási célt nem ír elő, így építésre is fordítható. A kölcsön kamatmentes, de ha a gyermekvállalási feltétel nem teljesül, megszűnik a kamattámogatás [13. § (1), 15. § (1) a)]. Házaspárok igényelhetik, ha a feleség betöltötte a 18., de még nem töltötte be a 35. életévét, és feltétel a legalább hároméves biztosítotti jogviszony is [4. § (1) a), c)].

Az ötéves gyermekvállalási határidő 2026. november 1-jéig meghosszabbodott azoknál, akiknél 2024. július 1. és 2026. október 31. között járt vagy járna le [44/2019. Korm. rendelet 38. §, a 101/2026. (VI. 29.) Korm. rendelettel megállapított szöveggel]. Az Economx kérdésére a Pénzügyminisztérium azt közölte, hogy a határidő közeledtére tekintettel hamarosan dönt.

A régi, adómentes munkáltatói lakáscélú támogatás 2019. január 1-jén megszűnt. Helyette 2025 óta a 35 év alatti munkavállalóknak járó lakhatási támogatás létezik. Ezt a munkáltató béren kívüli juttatásként, évi legfeljebb 1,8 millió forintig adhatja lakásbérletre vagy lakáscélú hitel törlesztésére [Szja tv. 71. § (1b), 70. § (8b)]. A végrehajtási rendelet szerint az épülő lakóingatlanra felvett hitel törlesztése is ide tartozik [403/2024. (XII. 18.) Korm. rendelet 1. § 4.]. Közvetlenül az építési költségre viszont nem adható.

Ami minden támogatott építkezésre igaz

Az Otthon Start, a CSOK Plusz és a falusi CSOK építésre vonatkozó szabályai sok ponton azonosak vagy hasonlók. Ezek határozzák meg leginkább, hogyan lehet megszervezni az építkezést.

1. Ki építhet? Az igénylőnek büntetőjogi felelőssége tudatában nyilatkoznia kell, hogy az építési tevékenységet végző nem közeli hozzátartozója vagy élettársa. Ha az építést cég végzi, abban az igénylőnek nem lehet részesedése, és a cég tulajdonosa sem lehet az igénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa [227/2025. 4. § (12), 8. § (2) c) cb); 518/2023. 15. § (5) b) bb); 302/2023. 15. § (7) c)]. A szülő, a testvér vagy a testvér cége tehát kizáró ok lehet.
2. 70 százalék számla. A készültségi fokkal arányos folyósítás előtt a bank által elfogadott költségvetésben szereplő bekerülési költség legalább 70 százalékáról az igénylő nevére kiállított számlát kell bemutatni [227/2025. 8. § (2) e) ec); 518/2023. 15. § (5) d) dc); 302/2023. 15. § (7) e) eb)]. Ha bontott anyagot is beépítenek, a számlabemutatási kötelezettség a felelős műszaki vezető által írásban igazolt értékükkel, de legfeljebb a kötelezettség 20 százalékával csökkenthető [227/2025. 17. § (3); 518/2023. 29. § (5)]. A CSOK Plusznál és a falusi CSOK-nál a számla legfeljebb 6 hónappal előzheti meg a munkák megkezdését, illetve az engedélyt vagy a bejelentést [518/2023. 15. § (5) e); 302/2023. 15. § (7) f)]. A családtagok és barátok számla nélküli munkája nem számít bele. A saját kivitelezést a rendeletek kifejezetten nem tiltják, de ezek a szabályok erősen korlátozzák.
3. Előbb az önerő. A folyósítás akkor kezdődhet, ha az igénylő a saját erejét már beépítette [227/2025. 19. § (3); 518/2023. 31. § (3)]. Az Otthon Startnál kivétel, ha a bank az igénylő kérelmére és megfelelő pótfedezettel a kölcsön legfeljebb 30 százalékát első részletként előre folyósítja [227/2025. 19. § (2a)]. Az önerő mértékét a bank határozza meg az MNB adósságfék-szabályai szerint. Első lakást szerzőknél a hitel akár a fedezet értékének 90 százaléka is lehet.
4. Igénylés a használatbavétel előtt. Építésnél mindhárom konstrukciót a használatbavételi engedély kiállítása előtt kell igényelni [227/2025. 14. § (1) b); 518/2023. 24. § (1) d); 302/2023. 26. § (1) d)]. A CSOK Plusznál és a falusi CSOK-nál a rendelet kifejezetten kimondja, hogy a határidő után a támogatásra már nem lehet igényt tartani [518/2023. 24. § (2); 302/2023. 26. § (2)].
5. Kezdés és befejezés. Az Otthon Startnál és a CSOK Plusznál a munkák megkezdését a kölcsönszerződés megkötésétől számított egy éven belül, a falusi CSOK-nál 30 napon belül be kell jelenteni a banknak. A befejezést a szerződés szerinti határidőn, de legkésőbb a munkakezdéstől számított hat éven belül használatbavételi engedéllyel kell igazolni. A CSOK Plusznál és a falusi CSOK-nál engedélyköteles építésnél az építési engedély igazolt meghosszabbítása esetén a meghosszabbított hatály lejártáig [227/2025. 21. § (2) b); 518/2023. 39. § (1) b); 302/2023. 41. § (1) b)].
6. Ha ez elmarad. A két hitelnél megszűnik a kamattámogatás, és a már igénybe vett összeget a jegybanki alapkamat plusz 5 százalékponttal növelt kamattal együtt vissza kell fizetni [227/2025. 21. § (1) a), (3); 518/2023. 39. § (3)]. A falusi CSOK-nál a bank felmondja a támogatási szerződést, és a támogatást késedelmi kamattal növelten kell visszafizetni [302/2023. 41. § (4)].
7. Kié a telek? A CSOK Plusznál a házban kizárólag a támogatott házaspár szerezhet tulajdont, és mindkettőjüknek bejegyzett tulajdonosnak kell lennie [518/2023. 7. § (1)]. Az Otthon Start nem vehető igénybe haszonélvezettel terhelt ingatlanra, és főszabály szerint résztulajdon megszerzésére sem [227/2025. 4. § (10)–(11)]. Aki szülői telken építene, annak előbb a tulajdonviszonyokat kell rendeznie.
8. Számlák megőrzése. A két hitelnél a számlákat a használatbavételi engedély kiadása évének utolsó napjától számított 5 évig meg kell őrizni [227/2025. 17. § (2); 518/2023. 29. § (3)].

A banki gyakorlat részleteiben eltér. Az OTP és a K&H tájékoztatója szerint például a bank értékbecslője minden részfolyósítás előtt helyszíni szemlén ellenőrzi a készültséget, és az építés idejére építés-szerelési biztosítást kérhetnek. A K&H alapesetben 24 hónapos banki befejezési határidővel számol, amely kérelemre módosítható. Érdemes ezért a kivitelezői szerződés határidőit és a banki ütemezést összehangolni.

Áfa: miért számít a 2026. december 31-i határidő?

Az 5 százalékos lakásáfa az új, legfeljebb 300 négyzetméteres egylakásos lakóingatlan értékesítésére vonatkozik [Áfa tv. 3. melléklet I. rész 51. sor]. A külön megvásárolt építőanyag és a különálló részmunkák (például burkolás, szigetelés) áfája ezért 27 százalék. A NAV 2021/1. adózási kérdése szerint az 5 százalékos kulcs a saját telken építkezőnél is alkalmazható, ha a házat egy generálkivitelező, illetve fővállalkozó építi fel, mert ilyenkor termékértékesítés történik [Áfa tv. 10. § d)].

Az 5 százalékos kulcs 2026. december 31-ével kivezetésre kerül, de átmeneti szabály is van. Az Áfa tv. 2027. január 1-jén hatályba lépő 371. §-a szerint az 5 százalékot akkor is alkalmazni kell, ha a teljesítés 2027. január 1. és 2030. december 31. közé esik, feltéve, hogy

• az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált, vagy
• a régi szabályok szerinti egyszerű bejelentést 2024. szeptember 30-ig megtették, vagy
• a Méptv. szerinti egyszerű bejelentést 2026. december 31-ig tudomásul vették.

Aki generálkivitelezővel építtetne, annak tehát érdemes a bejelentést úgy beadnia, hogy a tudomásulvétel még az idén megtörténjen. A Pénzügyminisztérium államtitkára szeptember 28-án a parlamentben megerősítette ezt a menetrendet. A VG beszámolója szerint azt is közölte, hogy a kormány átfogó intézkedéscsomagon dolgozik, amelynek az új lakások 5 százalékos áfakulcsa is része, és ezt az őszi adócsomaggal terjesztik a kormány elé. Hosszabbításról szóló javaslatot a cikk lezárásáig nem nyújtottak be.

Országos áfa-visszatérítési támogatás 2026-ban nincs. Kivétel a preferált kistelepülés. Itt a legfeljebb 300 négyzetméteres új egylakásos lakóépület természetes személy építője vagy építtetője adó-visszatérítési támogatást igényelhet a telek, az anyagok és a szolgáltatások számláiban szereplő 27 százalékos áfa alapján, összesen legfeljebb 5 millió forintig [302/2023. 60. § (5), (8) a), (9) a)]. Ehhez nem kell falusi CSOK-ot is igényelni. Az 5 százalékos áfájú számlák alapján is igényelhető adó-visszatérítés, de csak a falusi CSOK-kal egyidejűleg [60. § (6), (8) b)].

Az adó-visszatérítés nem feltétel nélküli. A falusi CSOK legtöbb szabálya erre is vonatkozik: a kétéves biztosítotti jogviszony (nyugdíjasoknál nem kell), a rokon kivitelező tilalma, a 70 százalékos számlaszabály, a 10 év bentlakás, az állami jelzálogjog és tilalom, valamint a használatbavétel előtti, jogvesztő igénylési határidő [60. § (12), (16)]. A támogatás csak egyszer vehető igénybe [60. § (7)]. Ha a család 27 százalékos áfa alapján kér visszatérítést, a 70 százalékos számlaarányba az 5 százalékos áfájú számlák nem számíthatók be, az 5 százalékos áfa alapján kért visszatérítésnél pedig a 27 százalékosak nem [60. § (8)].

Illeték: a telekre is lehet mentesség

Magának az építkezésnek nincs vagyonszerzési illetéke. A telek megvásárlása viszont főszabály szerint 4 százalékos illetékkel jár. A lakóház építésére alkalmas telek megszerzése illetékmentes, ha a vevő a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít rajta. A felépített házban a lakások hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát [Itv. 26. § (1) a)].

A szándékról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig kell nyilatkozni a NAV-nál [26. § (1) a)]. A NAV ilyenkor felfüggeszti az illetéket, és a 4 év leteltével ellenőrzi, hogy elkészült-e a ház [26. § (2a)]. Ha nem, az illetéket késedelmi pótlékkal együtt kell megfizetni [87. § (2)].

A CSOK Pluszhoz és a falusi CSOK-hoz kapcsolódó illetékmentesség a lakás megszerzésére vonatkozik, a telekvásárlásra nem [Itv. 26. § (1a) f)]. Illetékmentes viszont az engedéllyel épített, legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű új lakóépület használatbavételi eljárása, valamint a használatbavétel tudomásulvételéről szóló hatósági bizonyítvány kiadása [Itv. 2. melléklet XI. 1. és 3. pont].

Mi változhat még?

A Pénzügyminisztérium parlamenti államtitkára szeptember végén azt mondta, hogy a lakástámogatási rendszert célzottabb és fenntarthatóbb formában alakítják tovább. Konkrét rendeletmódosítás a cikk lezárásáig nem jelent meg. Az építkezőknek három dolgot érdemes figyelniük:

• november 1.: lejár a babaváró gyermekvállalási határidejének meghosszabbítása azoknál, akiknek ötéves határideje 2024. július 1. és 2026. október 31. közé esett, a minisztérium közlése szerint a döntés hamarosan megszületik;
• az őszi adócsomag, amely a sajtóértesülések szerint az 5 százalékos lakásáfát is érintheti;
• december 31.: az 5 százalékos lakásáfa átmeneti szabályának határideje.

Az Otthon Start-os kiemelt lakóparkok engedélyezési szünete, amelyről korábban írtunk, az egyéni családiház-építőket nem érinti.

Ellenőrzőlista

1. Jogosultság: melyik konstrukcióra jogosult (első lakás, házasság, a feleség életkora, gyermekek, tb-jogviszony, település)?
2. Engedély: egyszerű bejelentés vagy építési engedély, és az áfa miatt a 2026. december 31-i tudomásulvétel.
3. Költségvetés: a banki formátumban, telekár nélkül, az értékhatárok (1,5 millió Ft/m², 150 millió Ft) ellenőrzésével.
4. Kivitelező: nem lehet közeli hozzátartozó vagy élettárs, és nem lehet az ő cége sem.
5. Számlák: legalább 70 százalék a saját nevére, 27 százalékos áfás számlák külön gyűjtve, ha preferált kistelepülésen adó-visszatérítést kér.
6. Önerő és ütemezés: előbb az önerő, utána utólagos részfolyósítás; a kivitelezői határidők igazítva a bankhoz.
7. Határidők: igénylés a használatbavétel előtt; munkakezdés bejelentése a hiteleknél 1 éven, a falusi CSOK-nál 30 napon belül; befejezés legkésőbb 6 éven belül.
8. Telek: rendezett tulajdonviszonyok (CSOK Plusznál csak a házaspár lehet tulajdonos), és illetékmentességi nyilatkozat a NAV-nál, ha 4 éven belül épít.