Megállt az óra az Otthon Start-os lakásépítéseknél – elfogadták az építészeti törvény módosítását

Frissítve 2026. október 6-án: a cikket a Magyar Közlönyben kihirdetett törvényszöveg alapján pontosítottuk.

Mi történt?

Az Országgyűlés 2026. szeptember 22-én 135 igen, 45 nem szavazattal és 6 tartózkodás mellett fogadta el a Méptv. módosítását. A T/572. számú javaslatot a kormány nevében Ruff Bálint miniszterelnök-helyettes nyújtotta be szeptember 1-jén. Előadója Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter volt, a szöveget az ő tárcája dolgozta ki.

A törvényt 2026. évi LVII. törvényként a Magyar Közlöny 2026. szeptember 30-i, 142. számában hirdették ki. Egy technikai rendelkezés kivételével a kihirdetését követő napon, 2026. október 1-jén lépett hatályba.

Az Otthon Start-os kiemelt projektek: mi ez a konstrukció?

Az Otthon Start program 2025 szeptemberében indult. Ennek része a fix 3 százalékos, legfeljebb 50 millió forintos, első lakásra felvehető kamattámogatott hitel. A kormány a keresletélénkítés mellé kínálati ösztönzőt is rendelt. 2025 augusztusától kérelemre magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánítható az a lakásfejlesztés, amely:

• egy vagy több lakóépületben összesen legalább 250 lakás megépítésére irányul, és
• amelynek lakásai közül legalább 70 százalék megfelel a fix 3 százalékos hitel feltételeinek, vagyis legfeljebb 1,5 millió forint/m² négyzetméterárú és legfeljebb 100 millió forint vételárú.

A kiemelt státusz „gyorsítósávot” jelent: összevont és gyorsított hatósági eljárást, valamint bizonyos esetekben eltérést a helyi építési szabályzattól (HÉSZ). A szabályokat eredetileg a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet tartalmazta, 2026. január 1-jétől a Méptv. rendelkezik róluk.

A 2026. január 1-je óta élő szankciórendszer

A kedvezményért cserébe szigorú feltételek járnak. A 2025. december 16-án kihirdetett és 2026. január 1-jétől hatályos törvénymódosítás (2025. évi XCIII. törvény) határidőkhöz kötötte a kiemelt státusz megtartását, és szankciókat rendelt a vállalások elmulasztásához. A főbb elemek:

• Engedélykérelem: a kiemelt beruházássá nyilvánítás hatálybalépésétől számított 6 hónapon belül be kell nyújtani az építési engedély iránti kérelmet, legalább 250 lakásra. Ha ez elmarad, a kiemelt státusz a törvény erejénél fogva megszűnik.
• Munkaterület átadása: az építtetőnek az építési engedély véglegessé válásától számított 60 napon belül át kell adnia a munkaterületet a kivitelezőnek.
• Teljesítési határidő: az engedély véglegessé válásától számított három éven belül teljesülnie kell annak a feltételnek, hogy a lakások legalább 70 százaléka Otthon Start-kompatibilis. A határidő egy évvel meghosszabbodik, ha addig a lakások kevesebb mint felét értékesítették.
• Bírság: ha az értékesített, Otthon Start-kompatibilis lakások aránya nem éri el az építési engedély szerinti lakásszám 70 százalékát, a Gazdasági Versenyhivatal versenyfelügyeleti eljárásban bírságolhat. A bírság sávos, a 70 százaléktól való eltérés mértékétől függ, és jogsértéssel érintett lakásonként akár 10 millió forint is lehet. Nagy projekteknél ez milliárdos nagyságrend.
• Adminisztratív szankciók: önálló szankció jár a kötelező beszámolók késedelmes vagy valótlan tartalmú benyújtásáért is.

A szigorításokat egy fejlesztő az Alkotmánybíróság előtt is megtámadta. A testület az 1300/2026. (VI. 12.) AB határozatában elutasította a Méptv. 194/A. § (3) bekezdés a) pontja, 194/A. § (8) bekezdése és 234. § (5)–(6) bekezdése elleni alkotmányjogi panaszt. Az AB szerint a szabályok nem visszaható hatályúak, és közérdekű cél, a lakáskínálat gyors bővítése igazolja őket.

Mit változtat a most elfogadott törvény?

1. Befagyasztott engedélyezés és szüneteltetett határidők

A kormány egy új lakásépítési programon dolgozik, és a futó, nagy volumenű Otthon Start-os beruházásokat ehhez akarja igazítani. Az indokolás szerint a program kidolgozása és az összehangolás több hónapig tart. Ezért át kell ütemezni azokat a kiemelt lakásberuházásokat, amelyekre még nem adtak ki építési engedélyt.

A kihirdetett szöveg szerint a Méptv. 193. § (3a) bekezdése szerinti magáncélú kiemelt beruházásokkal, vagyis az Otthon Start-os lakásprojektekkel, valamint a 234. § (4) bekezdése szerinti beruházásokkal összefüggő kiemelt ügyekben épületre építési engedélyt csak 2026. december 31-ét követően lehet kiadni [Méptv. 234. § (7)]. A tilalom a használatbavételhez szükséges engedélyre nem vonatkozik. A törvény azt is kimondja, hogy a tilalommal összefüggésben az államot kártalanítási kötelezettség nem terheli [234. § (10)].

Ehhez általános szabály kapcsolódik. Ha kiemelt jelentőségű ügyben törvény vagy kormányrendelet meghatározott ideig kizárja a hatósági engedély kiadását, erre az időre szünetelnek a Méptv. 194/A. § (7) és (8) bekezdésében foglalt határidők [194. § (14)]. A törvény preambuluma szerint ezzel a jogalkotó a fix 3 százalékos hitelprogram feltételeit teljesítő lakásberuházásokra meghatározott egyes szankciós szabályokat enyhíti. A Kormány emellett felhatalmazást kapott arra, hogy rendeletben határozza meg, meddig nem adható ki építési vagy létesítési engedély kiemelt jelentőségű ügyekben [225. § (2) j)].

A két elem összetartozik: a jogalkotó nem szankcionálhatja azt a csúszást, amelyet maga idéz elő.

A számok: sajtóinformációk szerint jelenleg 33 Otthon Start-hoz kötött projekt minősül kiemelt beruházásnak, összesen mintegy 20–25 ezer lakással. Közülük csak 9 rendelkezik építési engedéllyel. A projektek kétharmada, 22 fejlesztés, Budapesten van. Négy Debrecenben épülne, a többi Ebesen, Szegeden, Pécsett, Veszprémben, Budaörsön, Tatabányán és Mosonmagyaróváron.

2. Környezetvédelmi „zárlat” a kiemelt beruházásoknál

A törvény az Alaptörvény P) cikkében rögzített természetvédelmi kötelezettségre és az elővigyázatosság elvére hivatkozva szigorítja a kiemelt beruházások környezet- és természetvédelmi kontrollját. Két új elemet vezet be.

Az első a hatóságok közötti kötelező adatszolgáltatás. A környezet- vagy természetvédelmi hatóság haladéktalanul értesíti az építésügyi hatóságot, ha jogsértés miatt eljárást indít, ha döntése véglegessé válik, és ha a jogsértés megszűnik. Az eljárás megindulásáról szóló tájékoztatás alapján az építésügyi hatóság az engedélyezési eljárását a környezet- vagy természetvédelmi döntés véglegessé válásáig felfüggeszti [194. § (15)].

A második az engedélykiadási tilalom. A kiemelt beruházássá nyilvánító kormányrendelet előírhatja, hogy ha a környezet- vagy természetvédelmi hatóság jogsértést állapít meg, a beruházás megvalósításához építési vagy létesítési engedély nem adható ki a jogsértő állapot megszüntetéséig, de legalább a döntés véglegessé válásától számított hat hónapig [194. § (16)]. Az új szabályokat a hatálybalépéskor folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell [234. § (8)]. A (15) és (16) bekezdés akkor is alkalmazandó, ha a jogsértést megállapító döntés a hatálybalépés előtti hat hónapon belül vált véglegessé, és a jogsértő állapot még fennáll [234. § (9)].

A Kormány a felhatalmazással azonnal élt. A törvénnyel egy napon kihirdetett 222/2026. (IX. 30.) Korm. rendelet a debreceni ipari telephelyről, az iváncsai ipari parkról és egyes gazdaságfejlesztési célú beruházásokról szóló kormányrendeleteket módosította. Az akkumulátorgyártáshoz kapcsolódó épületekre és infrastruktúrára kimondta, hogy környezet- vagy természetvédelmi jogsértés esetén a jogsértő állapot megszüntetéséig, de legalább hat hónapig nem adható ki építési vagy létesítési engedély, a folyamatban lévő ügyekben is.

A „nemzetgazdasági szempontból stratégiai” minősítés alapfeltételeihez (legalább 100 milliárd forintos érték, legalább 100 új munkahely) a módosítás nem nyúl.

3. Megszűnik a „stratégiai építőanyag” exportkontrollja

A módosítás harmadik eleme uniós kötelezettség teljesítése. Az Európai Unió Bírósága 2025. november 13-án a Bizottság kontra Magyarország ügyben (C-499/23) kimondta, hogy az építőanyagok kivitelére előírt bejelentési kötelezettség és az ehhez kapcsolódó állami elővásárlási és vételi jog sérti az áruk szabad mozgását és a közös kereskedelempolitikát. Mivel a korlátozó eszközök ezután is a Méptv.-ben maradtak, a Bizottság 2026 márciusában felszólította Magyarországot az ítélet végrehajtására.

A törvény ennek megfelelően megszünteti:

• a „stratégiai jelentőségű építési anyag” és az azt gyártó üzem fogalmát,
• a kivitel bejelentési kötelezettségét és az állam elővásárlási jogát,
• az építésgazdaságért felelős miniszter jogkörét, amellyel legfeljebb egy évre megtilthatta a kivitelt, illetve kompenzáció mellett a minimális termelés fenntartására kötelezhette a gyártót.

A stratégiai jelentőségű építési anyagokat kijelölő 33/2025. (XI. 4.) ÉKM rendelet is hatályát vesztette.

Mit jelent ez a lakásvásárlóknak?

Az Otthon Start hitel maga nem változik. A fix 3 százalékos hitel továbbra is felvehető a feltételeknek megfelelő új és használt lakásokra. A törvény csak a nagy, kiemelt státuszú lakóparkok engedélyezését és a hozzájuk kötött szankciós határidőket érinti. A már építési engedéllyel rendelkező kiemelt projekteket az engedélyezési tilalom nem érinti, és a használatbavételi engedélyekre sem terjed ki.

Akik viszont még engedéllyel nem rendelkező kiemelt projektben kötöttek előszerződést vagy fizettek foglalót, legalább néhány hónapos csúszással számolhatnak. Az is nyitott kérdés, hogy ezek a projektek az új lakásprogramban milyen formában folytatódnak. Érdemes áttekinteni:

• milyen átadási határidőt és milyen elállási vagy késedelmi rendelkezéseket tartalmaz az előszerződés;
• hogyan kezeli a szerződés a jogszabályváltozásból vagy hatósági döntésből eredő késedelmet. A Ptk. 6:142. §-a alapján a szerződésszegő fél mentesül a kártérítési felelősség alól, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa. Hogy egy jogszabályi engedélyezési tilalom ennek minősül-e, azt csak az adott szerződés és tényállás alapján lehet megítélni;
• a foglaló és az előleg biztosítéka: ügyvédi letétben van-e, és milyen feltételekkel jár vissza.

Kérdéses szerződésnél érdemes ügyvédhez fordulni, mielőtt a vevő bármilyen lépést tesz. A foglaló, az előleg és a szerződési biztosítékok kérdéséről korábbi cikkünkben részletesen írtunk: Fordulat a lakáspiacon: mire figyeljen jogilag, aki most szerződik?

Mit jelent ez a fejlesztőknek?

Az engedéllyel még nem rendelkező kiemelt projekteknél a kényszerű szünet alatt szünetelnek a Méptv. 194/A. § (7) és (8) bekezdésében foglalt határidők. A projekt sorsa azonban az új lakásépítési program részleteitől függ, amely még nem ismert.

Szakmai vélemények szerint a befagyasztott, jó közlekedési adottságú projektek egy része a bérlakásszektor, például a meghirdetett Wekerle Lakásépítési Program felé fordulhat. Ez egyelőre csak lehetőség, jogszabályi alapja nincs.

A változás egy tágabb folyamatba illeszkedik. A kormány az 1144/2026. (V. 14.) Korm. határozattal elrendelte a kiemelt beruházások felülvizsgálatát. A 140/2026. (IX. 1.) Korm. rendelettel szeptember 2-án kilenc projekt, köztük a Pázmány Péter Katolikus Egyetem józsefvárosi campusfejlesztése és a margitszigeti teniszközpont, elvesztette kiemelt státuszát. Ezeknél a különszabályok a folyamatban lévő eljárásokban sem alkalmazhatók tovább.

Mire figyeljünk a következő hetekben?

• Az engedélyezési szünet hossza: a december 31-i dátumot a törvény rögzíti, de a Méptv. új 225. § (2) j) pontja alapján a Kormány rendeletben is meghatározhatja, meddig nem adható ki engedély kiemelt jelentőségű ügyekben.
• Az új lakásépítési program: a befagyasztott projektek sorsa ettől függ.
• A további felülvizsgálatok: az 1144/2026. (V. 14.) Korm. határozat alapján újabb kiemelt beruházások veszíthetik el státuszukat, köztük Otthon Start-os projektek is.