Társasházi vétó, uniós adatszolgáltatás: így szabályozza Európa az Airbnb-t – és mi ebből Budapest tanulsága

December 31-én lejár a fővárosi Airbnb-moratórium. Több budapesti kerület 2027-től a társasház közgyűlésének hozzájárulásához köti, hogy egy lakásban lehet-e rövid távra vendéget fogadni. Ez a megoldás Európában nem példa nélküli: Spanyolország és Horvátország országos törvényben adott hasonló jogot a lakóközösségeknek, Bécsben pedig minden tulajdonostárs hozzájárulása kell. Közben az uniós jog is mozgásban van: május óta alkalmazandó a rövid távú szálláskiadás adatairól szóló rendelet, az Európai Unió Bíróságán pedig olyan ügy fut, amely a helyi korlátozások mércéjét pontosíthatja. Áttekintjük, mit mond az uniós jog, hogyan szabályoznak más városok, és mi ebből a tanulság Budapestnek.

Az uniós rendelet: átláthatóság, nem tilalom

Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2024/1028 rendelete a rövid távú szálláshely-szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtésről és -megosztásról szól. 2024 áprilisában fogadták el, és 2026. május 20. óta minden tagállamban alkalmazandó.

A rendelet lényege:

• Regisztrációs szám. Ha egy tagállam a szállásadóktól regisztrációt követel meg, az eljárásnak egyszerűnek, online elérhetőnek és ingyenesnek vagy arányos költségűnek kell lennie, és a regisztrációs számot azonnal ki kell adni [4. cikk]. A szállásadónak meg kell adnia többek között a szálláshely pontos címét és a vendégek maximális számát [5. cikk].
• A platformok kötelezettségei. Az Airbnb- vagy Booking-típusú platformnak a hirdetés közzététele előtt be kell kérnie a regisztrációs számot, azt jól láthatóan meg kell jelenítenie, és rendszeresen, szúrópróbaszerűen ellenőriznie kell [7. cikk].
• Adatszolgáltatás. A platformok havonta, gépi úton jelentik a hatóságoknak a szálláshelyenkénti vendégéjszakák és vendégek számát, a regisztrációs számmal és a hirdetés címével együtt. A kisebb platformok negyedévente is jelenthetnek [9. cikk]. Az adatok tagállami egységes digitális belépési ponton keresztül érkeznek [10. cikk].
• Hirdetések eltávolítása. A hatóság felfüggesztheti a hibás adatokon alapuló regisztrációs számot, és elrendelheti az érvényes szám nélküli hirdetések eltávolítását [6. cikk].
• Szankciók. A tagállamoknak hatékony, arányos és visszatartó szankciókat kellett előírniuk 2026. május 20-ig [15. cikk].

Amit a rendelet nem tesz: nem vezet be uniós engedélyt, éjszakaszám-korlátot vagy tilalmat. Azt, hogy egy lakásban lehet-e rövid távú szálláshelyet működtetni, továbbra is a tagállami és helyi jog dönti el. A rendelet csak láthatóvá teszi, ki és hol működtet szálláshelyet, és így az ellenőrzést könnyíti meg.

Magyarországon a szálláshelyek már évek óta egyedi NTAK-regisztrációs számmal rendelkeznek, amelyet a platformokon is fel kell tüntetni. A Magyar Turisztikai Ügynökség júliusban azt közölte, hogy a rendelethez szükséges hazai jogszabály-módosítások előkészítése megtörtént, elfogadásuk a közeljövőben várható, az adatfogadó informatikai felület fejlesztése pedig a végső szakaszban van. A cikk lezárásáig nem találtunk olyan kihirdetett magyar jogszabályt, amely a platformokat ellenőrző hatóságot kijelölné és a rendelet szerinti szankciókat előírná.

Az Európai Unió Bírósága: korlátozni szabad, de arányosan

A rövid távú kiadás korlátozásának uniós jogi kereteit az Európai Unió Bírósága (EUB) több ítéletben rajzolta meg.

• Cali Apartments (C-724/18 és C-727/18, 2020. szeptember 22.). A nagytanács kimondta, hogy a rendszeresen, rövid időre kiadott bútorozott lakás a szolgáltatási irányelv (2006/123/EK) hatálya alá tartozik. Az előzetes engedélyhez kötés ugyanakkor igazolható, mert a tartós bérlakáshiány elleni küzdelem kényszerítő közérdek. A párizsi szabály azért volt arányos, mert csak erre a tevékenységre vonatkozott, a saját főlakás kiadása kivétel volt, és földrajzilag korlátozott maradt. A Bíróság szerint utólagos ellenőrzéssel és szankcióval a cél nem lett volna kellően hatékonyan elérhető.
• Airbnb Ireland (C-390/18, 2019. december 19.). A platform közvetítő szolgáltatása információs társadalommal összefüggő szolgáltatás. Franciaország az ingatlanügynöki engedélyt nem érvényesíthette vele szemben, mert a szabályt nem jelentette be előzetesen a Bizottságnak.
• Airbnb Ireland és Airbnb Payments UK (C-83/21, 2022. december 22.). Az olasz adatgyűjtési kötelezettség és a forrásadó-levonás összeegyeztethető az uniós joggal. A letelepedés nélküli platformokra előírt kötelező adóképviselő-kijelölés viszont sérti a szolgáltatásnyújtás szabadságát.

A következő mérföldkő: Smartflats (C-813/24). A Brüsszeli Fellebbviteli Bíróság azt kérdezte, hogy a brüsszeli turisztikai szálláshely-engedélyezés megfelel-e a szolgáltatási irányelvnek. Manuel Campos Sánchez-Bordona főtanácsnok 2026. február 5-én ismertetett indítványa szerint a helyi korlátozásnak szükségesnek és arányosnak kell lennie, és tanulmányokra, pontos adatokra kell épülnie. A szakmai összefoglalók szerint az indítvány világos és objektív feltételeket, döntési határidőt, indokolási kötelezettséget és hatékony jogorvoslatot vár el. A főtanácsnoki indítvány nem köti a Bíróságot. Ítélet a cikk lezárásáig nem született.

Hogyan csinálják mások?

Spanyolország: a lakóközösség dönt, minősített többséggel

A társasházi törvényt (Ley de Propiedad Horizontal) 2025. április 3-i hatállyal módosították.

• Előzetes hozzájárulás kell. Turisztikai lakás csak a lakóközösség előzetes, kifejezett jóváhagyásával működhet. Enélkül a közösség elnöke a tevékenység megszüntetését kérheti.
• Minősített többség. A jóváhagyó, korlátozó, feltételhez kötő vagy tiltó döntéshez a tulajdonosok háromötöde kell, akik a tulajdoni hányadok háromötödét is képviselik. Ugyanezzel a többséggel a turisztikai lakás közös költsége legfeljebb 20 százalékkal emelhető.
• Nincs visszaható hatály. A szabály a már működő lakásokra nem vonatkozik.

Az országos egységes regisztrációs rendszert a spanyol Legfelsőbb Bíróság 2026 májusában részben megsemmisítette, mert az állam nem írhatja felül a tartományok saját nyilvántartásait. Barcelona ennél is tovább ment: a város 2024-ben bejelentette, hogy a mintegy tízezer turisztikailakás-engedélyt nem hosszabbítja meg, így ezek 2028 novemberétől megszűnnek. A katalán szabályozás alapját a spanyol Alkotmánybíróság 2025 márciusában alkotmányosnak találta.

Horvátország: kétharmad és minden szomszéd

A 2025. január 1-jén hatályba lépett horvát épületkezelési törvény szerint társasházi lakás rövid távú kiadásához a tulajdonostársak kétharmadának előzetes írásbeli hozzájárulása kell, valamint minden közvetlen szomszédé (közös fal, padló vagy mennyezet).

• A hozzájárulás legalább öt évre szól, és a jövőbeli tulajdonost is köti.
• Egyszerű többséggel visszavonható, ha két éven belül legalább háromszor megsértették a házirendet.
• A már működő szolgáltatóknak öt év áll rendelkezésükre a hozzájárulás megszerzésére.

Egy új horvát vendéglátási törvény javaslatát a kormány 2026 júniusában fogadta el. A sajtóbeszámolók szerint ez kötelező regisztrációs számot ír elő a platformokon, a lakóövezetekben pedig cégek és egyéni vállalkozók nem kaphatnának új engedélyt. Végleges elfogadásáról a cikk lezárásáig nem találtunk megbízható információt.

Bécs: 90 nap felett engedély, minden tulajdonostárs hozzájárulásával

Bécsben 2024. július 1. óta a lakóövezeteken kívül is engedély kell a rövid távú kiadáshoz, ha az évente 90 napot meghaladja. A saját lakás évi 90 napig engedély nélkül kiadható, ha a tulajdonos nem adja fel ott a lakóhelyét. A kivételes engedély legfeljebb öt évre szól, és a kérelemhez az épület összes tulajdonostársának írásbeli hozzájárulása kell. A lakóövezetekben a lakások rövid távú hasznosítása főszabály szerint tilos. A bírság legfeljebb 50 ezer euró.

Az ellenpélda: Prága

Csehországban a legfelsőbb bíróság egy prágai ügyben kimondta, hogy a lakóközösség alapszabállyal nem tilthatja meg a rövid távú kiadást. Az önkormányzatoknak korlátozási jogot adó törvényjavaslat 2025-ben elbukott, idén újra benyújtották.

Röviden: Amszterdam, Berlin, Firenze

• Amszterdam: egész lakás évente legfeljebb 30 éjszakára adható ki, regisztrációval és bejelentéssel.
• Berlin: a főlakás kisebb része engedély nélkül, regisztrációs számmal kiadható. Az egész lakás kiadása engedélyköteles, második lakásnál jellemzően legfeljebb évi 90 napra.
• Firenze: 2025 óta a történelmi belvárosban (UNESCO-terület) nem adnak ki új rövid távú kiadási engedélyt. A szabály ellen indított kereseteket a regionális közigazgatási bíróság 2026 májusában elutasította.

Összevetés: hol tart Budapest?

A különbség lényeges. Spanyolországban és Horvátországban a hozzájárulást országos társasházi törvény írja elő, rögzített minősített többséggel. Budapesten a feltételt kerületi önkormányzati rendeletek kötik a napkorlát meghatározására adott törvényi felhatalmazáshoz (a kereskedelemről szóló törvény 6/D. §-ához). A társasházi törvény ehhez nem változott. Ebből fakad a jogbizonytalanság, amelyet múlt heti elemzésünkben részletesen bemutattunk:

• nem tudni, elég-e egyszerű többség, és egy kis létszámú megismételt közgyűlés is dönthet-e;
• nem tudni, visszavonható-e a hozzájárulás;
• nem tudni, mi lesz vele tulajdonosváltáskor.

A józsefvárosi önkormányzat ezért a társasházi törvény módosítását is javasolta, ilyen törvényjavaslat azonban eddig nem született.

Mi a tanulság?

1. Az uniós jog nem tiltja a szigorú helyi szabályozást. A Cali Apartments-ítélet óta világos, hogy a lakhatási válság kényszerítő közérdek, amely engedélyezési rendszert és korlátozásokat igazolhat.
2. A mérce azonban az arányosság és az átláthatóság. A Smartflats-ügy indítványa alapján a jövőben fokozottan számíthat, hogy a korlátozás adatokra épül-e, világosak-e a feltételei, és van-e határidő, indokolás és jogorvoslat. Az ítélet a budapesti kerületi rendeletekre is kihathat, különösen ott, ahol a működés egy közgyűlési határozattól függ, de a határozat formáját és többségét senki nem rögzítette.
3. A spanyol és horvát példa szerint a lakóközösségi hozzájárulás működőképes, ha a törvény rendezi a részleteket: a többséget, az időtartamot, a visszavonást és a meglévő szálláshelyek helyzetét.
4. A 2024/1028 rendelet eszközt ad az ellenőrzéshez. Ha a magyar végrehajtás elkészül, a platformok adatai alapján a hatóságok látni fogják, mely lakásokat adják ki ténylegesen. Ez a kerületi napkorlátok és hozzájárulási szabályok betartatását is megkönnyítheti.

A fővárosi moratórium lejártáról és a kerületi szabályokról szeptemberi cikkünkben írtunk.

A külföldi szabályozásokat nyilvános hivatalos szövegek és szakmai összefoglalók alapján ismertettük. A részletek helyi jogászi ellenőrzést igényelhetnek.