Négy hónap a határidőig: lejár a fővárosi Airbnb-moratórium, és a kerületeken múlik, mi jön utána

2026 december 31-én kifut a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény (Kertv.) 11/H. §-a szerinti nyilvántartásba vételi tilalom. Ha a jogalkotó nem lép, 2027. január 1-jétől Budapest közigazgatási területén ismét bejelenthető új magánszálláshely és egyéb szálláshely. A budapesti kerületek éppen ezért most, az őszi ülésszakban rendezik sorba a saját eszközeiket — és két friss kúriai határozat épp azt tisztázta, hogy ezek az eszközök meddig terjednek.

Mit tiltott meg pontosan a moratórium?

A Kertv. 11/H. § (1) bekezdése alapján új magánszálláshely és új egyéb szálláshely 2026. december 31. napjáig a kereskedelmi hatóság által nem vehető nyilvántartásba Budapest főváros közigazgatási területén. A rendelkezés 2025. január 1-jén lépett hatályba, vagyis a tilalom kétéves időszakot fed le.

A szabályozásnak két, a gyakorlatban sokszor félreértett eleme van. Egyrészt a moratórium nem érintette a már nyilvántartásba vett szálláshelyeket: azok a teljes időszak alatt fogadhattak vendégeket. Másrészt a törvény kivételt engedett azoknak, akik 2024. december 31-ig megindították a szálláshely-minősítési eljárást — a kérelem akkor számított benyújtottnak, ha a szolgáltató a minősítő szervezet elektronikus felületén az önértékelését befejezte.

A 11/H. § (3) bekezdése egy további, kevesebb figyelmet kapott korlátot is felállított: a 2024. december 31. napjáig nyilvántartásba vett magánszálláshely és egyéb szálláshely esetében a szálláshely-szolgáltató személyében bekövetkezett változás sem vehető nyilvántartásba 2026. december 31-ig. Ez a rendelkezés lényegében az engedélyekkel való kereskedést fagyasztotta be.

A moratóriummal egy időben az adóteher is emelkedett: 2025-től azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a kétmilliót, a magánszálláshelyek lakószobánkénti éves tételes átalányadója 38 400 forintról 150 000 forintra nőtt. A kritérium formálisan település-semleges, gyakorlatilag azonban egyedül Budapest éri el ezt a küszöböt.

Két külön jogi csatorna a kerületek kezében

A kerületi önkormányzatok nem egy, hanem két, egymástól független felhatalmazásra építhetnek — és a Kúria Önkormányzati Tanácsa az elmúlt másfél évben mindkettőt megerősítette.

Az első a kereskedelmi jogi csatorna. A Kertv. 6/D. § (3) bekezdése szerint a kerületi önkormányzat képviselő-testülete rendeletben állapíthatja meg a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát; a 6/D. § (5) bekezdése alapján ugyanebben a rendeletben közigazgatási bírságot és a tevékenység végzésétől történő eltiltást is előírhat. A felhatalmazó rendelkezés a Kertv. 12. § (5a) bekezdése, amely 2020. augusztus 1-jén lépett hatályba.

Ennek a felhatalmazásnak a határait a Kúria a Köf.5.023/2025/4. számú, 2025. november 11-én kelt határozatában húzta meg — Terézváros javára. Budapest Főváros Kormányhivatala azt kifogásolta, hogy a VI. kerület 26/2024. (X. 31.) önkormányzati rendelete a felhasználható napok számát nullában határozta meg, ami szerinte túlmegy a törvényi felhatalmazáson és aránytalanul korlátozza a vállalkozás szabadságát. A Kúria az indítványt elutasította.

Az érvelés kulcseleme, hogy a Kertv. 6/D. § (4) bekezdése csak felső határt húz — ha az önkormányzat nem él a felhatalmazással, a tevékenység időbeli megkötés nélkül végezhető —, alsó határt viszont nem állapít meg. A testület szerint ebből a szempontból közömbös, hogy az önkormányzat egy napot vagy nulla napot határoz meg, mert az egy nap ugyanúgy ellehetetlenítené a szolgáltatást. A Kúria emellett arra is rámutatott: a korlátozás csak két szálláshelytípusra vonatkozik, a szállodák, panziók és közösségi szálláshelyek működését nem érinti, így a szálláshely-szolgáltatóvá válás senki számára nem válik lehetetlenné. Végül nyomatékosan hivatkozott a felkészülési időre is: a rendeletet 2024. október 31-én hirdették ki, de csak 2026. január 1-jén lépett hatályba.

A második az építésjogi csatorna. A Kúria a Köf.5.068/2024/3. számú, 2025. február 18-án kelt határozatában Belváros-Lipótváros kerületi építési szabályzatának azt a rendelkezését vizsgálta, amely szerint az egyéb szálláshely vagy magánszálláshely önálló rendeltetési egységek darabszáma egy lakóépületen belül nem haladhatja meg az összes önálló rendeltetési egység darabszámának öt százalékát. A bírói indítvány szerint ez túlterjeszkedik a Kertv. felhatalmazásán, hiszen az önkormányzat csak a napok számáról rendelkezhet.

A Kúria ezt is elutasította, méghozzá elvi éllel: a kerületi építési szabályzat nem a Kertv., hanem az építésjogi jogszabályok felhatalmazásán alapul, és az építési övezetben elhelyezhető, illetve tiltott rendeltetések meghatározása a helyi építési szabályzat kötelező tartalmi eleme. A határozat elvi tartalma szerint a helyi önkormányzat az építési övezetben található ingatlanok lehetséges rendeltetését — így a szálláshely vagy magánszálláshely önálló rendeltetési egységek számát — a helyi építési szabályzatban a törvényi keretek között korlátozhatja.

Fontos módszertani megszorítás: a Kúria ebben az ügyben az alapügy időpontjában hatályos jogot alkalmazta, vagyis az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt és az OTÉK-ot. Azóta az előbbit a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény, az utóbbit a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet váltotta fel. A határozat érvelése tehát irányadó, de az új keretszabályokra való átültetése önálló jogértelmezési kérdés.

Négy kerület, négy megoldás

Terézváros a legszigorúbb: a 26/2024. (X. 31.) önkormányzati rendelet alapján 2026. január 1-jétől a magán- és egyéb szálláshelyeken a szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok száma nulla. A kerületben kizárólag szállodák, panziók és közösségi szálláshelyek működhetnek legálisan.

Erzsébetváros ugyanezt az eszközt használja, de feltételes szerkezetben. A 46/2025. (XII. 10.) önkormányzati rendelet szerint a felhasználható napok száma főszabály szerint nulla, társasházi megállapodás megléte esetén viszont 365. A jogsértéshez rendelt közigazgatási bírság természetes személy és egyéni vállalkozó szolgáltató esetén 200 000 forint, jogi személy és egyéb szervezet esetén 2 000 000 forint.

Józsefváros a mennyiségi kvóta útját választotta. A képviselő-testület 2026. június 25-én fogadta el a szabályozási koncepciót, amely három szinten — kerület, lakónegyed, társasház — állapít meg felső határt. Kerületi szinten 3,5 százalék a plafon, ami nagyjából a jelenlegi állapotot fagyasztja be; a Palotanegyedben és a Corvin negyedben 5 százalék a cél, miközben a tényleges arány ott ma 6–8 százalék körül alakul. A társasházi korlát egységesen 20 százalék, amelyet nem az albetétek darabszáma, hanem az alapterület arányában számítanak. Új szálláshely csak társasházi hozzájárulással nyílhat, a lakóközösség pedig a már működő szálláshelyektől is megvonhatja a hozzájárulást. A részletes rendeleteket ősszel fogadják el, hatálybalépésük tervezett időpontja 2027. január 1.

Budavár még a döntés előtt tart. Az I. kerületi önkormányzat online véleménynyilvánító szavazást indított, amelyen a nagykorú, állandó kerületi lakcímmel rendelkezők 2026. szeptember 30-ig két kérdésre válaszolhatnak: egyetértenek-e a rövid távú lakáskiadás teljes betiltásával, illetve — ha nem — támogatják-e, hogy az önkormányzat feltételekhez kösse a szolgáltatást. A kerületben jelenleg több mint négyszáz engedéllyel rendelkező szálláshely működik. Fontos jogi különbség a terézvárosi előzményhez képest, hogy ez véleménynyilvánító szavazás, nem a népszavazási eljárásról szóló 2013. évi CCXXXVIII. törvény szerinti helyi népszavazás — a terézvárosi „ügydöntő szavazás” kötőerejét a kormányhivatal éppen ezen az alapon vitatta a kúriai eljárásban.

Ami még nyitva van

Az első és legfontosabb kérdés, hogy a jogalkotó meghosszabbítja-e a moratóriumot. Erről a jelen összeállítás lezárásáig nem született nyilvános kormányzati döntés, így az alapeset továbbra is az, hogy a Kertv. 11/H. §-a szerinti tilalom 2026 végén kifut.

A második az uniós réteg. A rövid távú szálláshely-szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtésről és -megosztásról szóló (EU) 2024/1028 rendelet 2026. május 20-tól alkalmazandó, és a regisztrációs eljárások, az egyedi regisztrációs szám, valamint a platformok adatszolgáltatási kötelezettsége révén jelentősen javítja a hatóságok rálátását a piacra. Ez éppen azt az adathiányt orvosolja, amelyre a kerületi kvótarendszerek — így a józsefvárosi is — épülnek. Az Európai Bizottság emellett a megfizethető lakhatásról szóló csomag részeként további jogalkotási kezdeményezést tervez a rövid távú lakáskiadásról; elfogadott, minden tagállamra kiterjedő új szabály egyelőre nincs.

A harmadik a jogorvoslatok kérdése. A két kúriai határozat megerősítette a kerületi mozgásteret, de egyik sem zárja ki, hogy egy konkrét új rendelet — különösen a kvótás modell — törvényességi felügyeleti eljárás vagy bírói indítvány tárgya legyen. A napok számára vonatkozó felhatalmazás terjedelme ma már tisztázottnak tekinthető; az építésjogi alapú mennyiségi korlátozás megítélése az új építésügyi keretszabályok alatt viszont még nem áll szilárd gyakorlaton.

Az érintett tulajdonosoknak és társasházaknak addig is érdemes két dolgot figyelniük: a saját kerületük őszi rendeletalkotási menetrendjét, illetve azt, hogy a társasházi hozzájárulás — amely eddig legfeljebb az alapító okiratban vagy a szervezeti-működési szabályzatban jelent meg — több kerületben a hatósági eljárás előfeltételévé válhat.