Társasházi építményi jog: mennyire védi az épülő lakás vevőjét?

Aki épülő társasházban vesz lakást, hónapokig, néha évekig fizet valamiért, ami még nem létezik. Ha közben a fejlesztő csődbe megy, vagy az ingatlanára végrehajtás indul, a vevő eddig jellemzően csak egy kötelmi követeléssel maradt: sorban állhatott a többi hitelezővel. Ezt a kockázatot csökkenti a társasházi építményi jog, az új dologi jog, amely 2026. március 1-je óta jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. Áttekintjük, mit véd és mit nem, hogyan válik belőle tulajdonjog, és mire figyeljen a vevő.

Honnan jön és mióta él?

A jogintézményt az egyes törvényeknek a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggő módosításáról szóló 2025. évi LXXXVIII. törvény vezette be. Az Országgyűlés 2025. november 18-án fogadta el, a Magyar Közlöny 2025. november 28-án hirdette ki.

• Helye: a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) új 11/A–11/C. §-a. A Ptk.-t a módosítás nem változtatta meg, de a Ptk. építményi jogra vonatkozó szabályai mögöttes szabályként, kivételekkel alkalmazandók [Tht. 11/C. §].
• Hatálybalépés:
  • a Tht.-szabályok 2025. november 29-én léptek hatályba;
  • az ingatlan-nyilvántartási szabályok (Inytv.) 2026. március 1-jén.
• Végrehajtási rendelet: a 485/2025. (XII. 31.) Korm. rendelet egészítette ki az ingatlan-nyilvántartási végrehajtási rendeletet.

2026. március 1. óta a jog ténylegesen bejegyezhető. Az ezt megelőző átmeneti időszakban a földhivatal helyette úgynevezett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyzett be. Ezeket március 1. után hivatalból törölte, és a helyükre, azonos ranghelyen, társasházi építményi jogot jegyzett be [Tht. 70. § (1)–(2)].

Figyelem a régebbi bejegyzéseknél! Ha a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot még 2025. november 29. előtt jegyezték be (olyan épületre, amelynek előzetes társasház-alapítását is bejegyezték), az átalakítás nem automatikus. Ehhez a feleknek 2026. március 1. után kérelmet kell benyújtaniuk [Tht. 70. § (3)]. Aki ilyen helyzetben van, nézze meg a tulajdoni lapot, és kérdezze meg az ügyvédjét.

Mikor alapítható?

A Tht. 11/A. § (2) bekezdése szerint a társasházi építményi jog:

• csak akkor alapítható, ha a társasház előzetes alapításának tényét már bejegyezték a földrészlet tulajdoni lapjára;
• a felépítendő épületben kialakítandó lakásra vonatkozó adásvételi szerződésben, vagy ahhoz kapcsolódó, írásba foglalt külön szerződésben alapítható;
• kizárólag a vevő javára, és csak akkor, ha a vevő a vételárnak már legalább egy részét megfizette;
• a lakáshoz tartozó, az alapító okirat szerinti tulajdoni hányad arányában jön létre;
• ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a házastársat is jogosultként kell bejegyezni.

A jog nem kötelező. A törvény „alapítható” jogról beszél, a fejlesztő és a vevő dönt róla. Ha azonban egy épület előzetes társasház-alapítását bejegyezték, arra már nem jegyezhető be jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog [11/A. § (8)]. Ilyenkor a vevő dologi jogi védelme gyakorlatilag ezen a jogon keresztül biztosítható.

Mit véd valójában?

A törvény szerint a jogosult jogosultságot szerez arra, hogy a lakás tulajdonjogát megszerezze. Az épület felépítése előtt pedig a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja, ha:

• az ingatlanra végrehajtás indul,
• a fejlesztő (a jog kötelezettje) ellen felszámolás indul, vagy
• ingatlanalap kötelezettnél a negatív saját tőkéjű alap megszűnik.

Ez a jog a vevő által kifizetett vételár vagy vételárrészlet erejéig áll fenn [Tht. 11/A. § (1)].

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a vevő a fejlesztő csődjében nem egyszerű hitelezőként áll sorba. Ranghelye szerint, zálogjogosultként elégülhet ki az ingatlan értékéből. A bejegyzés emellett a lakás elidegenítése és megterhelése szempontjából úgy hat, mint egy szerződéses elidegenítési és terhelési tilalom [11/A. § (1)]. A fejlesztő tehát nem adhatja el kétszer ugyanazt a lakást, és nem terhelheti meg a vevő hozzájárulása nélkül.

A védelem határai

• Csak a kifizetett összegig. A jog nem a lakás értékét, hanem a vevő befizetéseit biztosítja. Minimális előleg mellett a védelem is minimális.
• A korábbi terhek megelőzik. A vevőket egymás között az elsőként alapított társasházi építményi jog ranghelyén elégítik ki. Ha a fedezet nem elég, tulajdoni hányaduk arányában osztoznak. Mindez azonban nem érinti a tulajdoni lapra korábban bejegyzett egyéb jogok jogosultjainak kielégítési sorrendjét [11/A. § (4)–(5)]. Ha tehát a telket a fejlesztő projekthitelét biztosító jelzálog terheli, a bank megelőzi a vevőket.
• Birtoklást nem ad. A jog biztosítéki jellegű. A birtokbaadásról továbbra is a szerződés rendelkezik.

Banki finanszírozás: zálogjog a jogon

A társasházi építményi jog zálogjoggal megterhelhető, és ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is alapítható [Tht. 11/A. § (3)]. A zálogjogosult bank az alzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolja [11/A. § (4)]. Amikor a lakás elkészül és a vevő tulajdonjogát bejegyzik, a zálogjog helyébe azonos ranghelyen a lakáson fennálló jelzálogjog lép [11/B. § (5)].

A kormány 2026 márciusában az otthonteremtési támogatások szabályait is ehhez igazította [40/2026. (III. 5.) Korm. rendelet]. A szaksajtó beszámolói szerint bejegyzett társasházi építményi jog és a fejlesztő banki projekthitele esetén az Otthon Start- és CSOK Plusz-hitel a használatbavétel előtt, szakaszosan is folyósítható, a projekthitelhez kapcsolt óvadéki számlára. Ennek az a feltétele, hogy a használatbavételi engedélyt meghatározott határidőn belül bemutassák.

A banki gyakorlat óvatosabb a jogszabálynál. A money.hu tavaszi összesítése szerint több nagybank (köztük az OTP, az Erste és a Raiffeisen) csak teljes készültség, használatbavétel és albetétesítés után folyósít, szakaszosan nem. Az OTP március 2-tól fogad társasházi építményi jogon alapuló hitelkérelmet, de bejegyzett jogot vár el, a széljegy nem elég. A bankok gyakorlatát érdemes hitelkérelem előtt egyenként megkérdezni. Az Otthon Start-os építkezéseket érintő legutóbbi törvénymódosításról szeptemberi cikkünkben írtunk.

Hogyan lesz belőle tulajdonjog?

A felépítés után a fejlesztő benyújtja az építmény feltüntetése és a társasház bejegyzése iránti kérelmet [Tht. 11/B. §].

1. A földhivatal megvizsgálja, hogy az alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és erről hatósági bizonyítványt ad ki. Ez a használatbavételi engedély feltétele. A végrehajtási rendelet szerint a bizonyítványt a kérelemtől számított 5 napon belül kell kiadni.
2. A társasház bejegyzését a földhivatal a használatbavételi döntés közléséig felfüggeszti, majd bejegyzi a társasházat.
3. A társasházi építményi jog megszűnik a vevő tulajdonjogának bejegyzésével, és a tulajdonjogot a társasházi építményi jog ranghelyén kell bejegyezni [11/B. § (4)]. A jogot és terheit hivatalból kell átvezetni az új albetétekre.

Kisebb eltérés nem akasztja meg a folyamatot. Nem kell módosítani az alapító okiratot, ha egy lakás alapterülete vagy tulajdoni hányada legfeljebb 5 százalékkal változik, és lakás nem szűnik meg, illetve nem keletkezik. Ha a tulajdoni lapon társasházi építményi jog szerepel, a fejlesztő a társasház alapítása iránti kérelmet nem vonhatja vissza [Inytv. 44. § (5)].

A szakirodalom és a banki útmutatók eltérően ítélik meg, mennyire automatikus a vevő tulajdonjogának bejegyzése. A banki adásvételi útmutatók továbbra is kérik, hogy az eladó bejegyzési engedélye a teljes vételár kifizetéséig ügyvédi letétben legyen.

Átruházás, halál, elállás

• Átruházás: a jog csak úgy ruházható át, ha a vevő az egész adásvételi szerződést átruházza, háromoldalú megállapodással (fejlesztő, eredeti vevő, új vevő). Ettől eltérő átruházás semmis [Tht. 11/A. § (6)].
• A vevő halála: ha a jogosult meghal, és nincs más jogosult (például házastárs), a szerződés eltérő rendelkezése hiányában az adásvételi szerződés megszűnik. A jog ekkor az elszámolásból eredő követelés biztosítékaként marad fenn, és akkor szűnik meg, ha a fejlesztő az elszámolást teljesítette [11/A. § (7)]. Az örökösök tehát nem a lakást, hanem a befizetett összeg visszajárását örökölhetik. Ha a vevő azt szeretné, hogy örökösei megkapják a lakást, ezt a szerződésben kifejezetten rögzíteni kell.
• Vevői fizetési késedelem: ha a vevő felszólításra sem fizet, az a Ptk. építményi jogra vonatkozó szabálya alkalmazásában a kötelezettségek súlyos megszegésének minősül [Tht. 11/B. § (6)].
  • Bíróság nélküli törlés akkor lehetséges, ha a vevő közjegyzői okiratban előre hozzájárult a törléshez arra az esetre, ha a fejlesztő késedelem miatt eláll. Ilyenkor a fejlesztő az elállás közlésétől számított 60. nap után kérheti a törlést, kivéve, ha a vevő ezen belül pert indít [11/B. § (7)].
  • Ez a vevő számára hátrányos kikötés, ezért aláírás előtt érdemes mérlegelni.

Mire figyeljen, aki épülő lakást vesz?

• Tulajdoni lap a földrészletről: szerepel-e rajta az előzetes társasház-alapítás bejegyzett ténye? A széljegy nem elég.
• Terhek a III. részen: milyen jelzálogjogok terhelik a telket? Ezek megelőzik a vevőt.
• Kifejezett alapítás: a szerződésben, vagy kapcsolódó írásos szerződésben kifejezetten alapítsák meg a társasházi építményi jogot, és igazolják a vételárrészlet megfizetését.
• Házastárs: szerepeljen jogosultként, ha vagyonközösség van.
• Halál esetére érdemes eltérő szerződési rendelkezést kikötni.
• Közjegyzői törlési hozzájárulás: ha a fejlesztő ilyet kér, kérjen jogi tanácsot.
• A befizetések ütemezése: a védelem a kifizetett összegig terjed. Mivel a korábbi terhek megelőzik a vevőt, a nagy előleg addig kockázatos, amíg a jogot nem jegyezték be.
• A bank feltételei: hitelnél előre egyeztessen a bankkal a folyósítás módjáról.

A lakásvásárlás általános buktatóiról ebben a cikkünkben írtunk.

Nyitott kérdések

• A szakaszos banki folyósítás elterjedése. 2026 nyaráig több nagybank nem alkalmazta, frissebb összesítést nem találtunk.
• Hány jogot jegyeztek be eddig? Nyilvános adat nincs.
• A tulajdonjog bejegyzésének eljárása a társasház bejegyzésekor. A törvény a ranghelyet rendezi, a banki gyakorlat ennek ellenére óvatos.

A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.