A 10 leggyakoribb hiba lakásvásárlásnál – így kerülheti el őket

1. Pénzt ad át, mielőtt bármit ellenőrzött volna

A leggyakoribb – és gyakran a legdrágább – hiba, hogy a vevő már a megtekintéskor vagy közvetlenül utána átad egy nagyobb összeget „foglalóként", hogy „le ne csússzon a lakásról". Mindezt friss tulajdoni lap, ügyvédi közreműködés és írásbeli megállapodás nélkül, jó esetben egy kézzel írt átvételi elismervénnyel.

Ilyenkor jogilag sokszor az sem egyértelmű, hogy az átadott pénz foglaló vagy előleg volt-e – és ez milliós különbséget jelenthet (lásd a következő pontot). A biztonságos megoldás: pénz csak ügyvéd által ellenjegyzett okirat (adásvételi vagy legalább ügyvéd által készített előszerződés) alapján mozogjon.

2. Összekeveri a foglalót és az előleget

A két fogalom hétköznapi nyelvben szinonimának tűnik, jogilag azonban ég és föld. Az előleg a vételár egyszerű részlete: ha az ügylet bármilyen okból meghiúsul, visszajár. A foglaló (Ptk. 6:185. §) ezzel szemben szankciós biztosíték: ha a szerződés a vevő érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg, a foglalót elveszíti; ha az eladó miatt, akkor a foglaló kétszerese jár vissza a vevőnek.

A gyakorlatban a foglaló mértéke jellemzően a vételár 5–10%-a. Egy 60 milliós lakásnál tehát 3–6 millió forint a tét – ennyit veszíthet a vevő például akkor, ha a bank végül nem adja meg a hitelt, és a szerződés erre az esetre nem tartalmaz megfelelő kikötést.

3. Hiányzik a szerződésből a „hitelmentő" kikötés

Ha a vevő részben banki hitelből fizet, a szerződés legfontosabb vevővédelmi eleme az a rendelkezés, amely kimondja: mi történik, ha a bank a hitelt nem vagy nem a várt összegben hagyja jóvá. Jól megírt szerződésben ilyenkor a vevő pótolhatja önerőből a különbözetet, vagy elállhat úgy, hogy a foglalót (vagy annak meghatározott részét) visszakapja.

Egy felületes, sablonos foglaló-kikötés miatt a vevő akkor is elveszítheti a pénzét, ha a hitel elutasításáról nem is tehetett. Ugyanide tartozik a határidők alultervezése: a hitelbírálat, az értékbecslés és a folyósítás hetekig tarthat, a túl szoros fizetési határidő pedig önmagában késedelembe – és foglalóvesztésbe – sodorhatja a vevőt.

4. Nem kér friss tulajdoni lapot – vagy nem érti, amit lát

A tulajdoni lap az ingatlan „önéletrajza": ebből derül ki, hogy az eladó valóban tulajdonos-e, és milyen jogok, tények, terhek kapcsolódnak az ingatlanhoz. A leggyakoribb vevői hibák: régi (akár hónapokkal korábbi) tulajdoni lap alapján döntenek, vagy csak a tulajdonos nevét nézik meg rajta.

Amire figyelni kell:

• III. rész (terhek): jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom. A haszonélvezet különösen alattomos: a vevő hiába lesz tulajdonos, a haszonélvező élete végéig jogosult a lakás használatára.
• Széljegyek: a tulajdoni lap tetején szereplő széljegy azt jelzi, hogy már folyamatban van egy ingatlan-nyilvántartási eljárás – például egy másik vevő kérelme vagy egy jelzálog-bejegyzés –, amelyet még nem bíráltak el. Hiába „tiszta" a III. rész, ha a széljegyen már ott áll egy végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem.
• Frissesség: a tulajdoni lapot a szerződéskötés napján (közvetlenül aláírás előtt) kell lekérni – ezt az eljáró ügyvéd egyébként kötelezően meg is teszi.

5. Nem ellenőrzi, kivel szerződik

Nem csak az számít, mi van a tulajdoni lapon – az is, ki ül az asztal túloldalán. Előfordul, hogy az „eladó" valójában csak az egyik tulajdonos, és a házastársa vagy tulajdonostársa nem is tud az eladásról; hogy meghatalmazott jár el kétes meghatalmazással; vagy hogy az eladó ellen már végrehajtás, felszámolás indult. Az eljáró ügyvéd kötelezően azonosítja a feleket (JÜB-ellenőrzés), de a vevőnek is érdemes már az ajánlattétel előtt tisztáznia a tulajdoni viszonyokat – különösen magánhirdetésnél.

6. Elfelejti az elővásárlási jogokat – főleg osztatlan közös tulajdonnál

Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlannál (ez nemcsak a klasszikus „kertes ház két lakással" eset – nagyon sok ikerház, sorház, sőt társasházként nem bejegyzett többlakásos épület is ilyen) a tulajdonostársakat a Ptk. alapján elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy a kialkudott vételi ajánlatot közölni kell velük, és megfelelő határidőt (a gyakorlatban jellemzően 8–15 napot) kell biztosítani a nyilatkozatra.

Ha ez elmarad, a mellőzött tulajdonostárs utóbb megtámadhatja az ügyletet – a vevő pedig hónapokig tartó jogi bizonytalanságba kerül. Osztatlan közös tulajdonnál emellett a használati megosztási megállapodás hiánya is komoly gond: enélkül jogilag minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult, és a legtöbb bank sem finanszírozza a vásárlást.

7. Kihagyja a társasház átvilágítását

Társasházi lakásnál a vevő nemcsak egy lakást vesz, hanem „beházasodik" egy közösségbe – annak anyagi helyzetével együtt. Gyakori és drága hiba, hogy a vevő csak a birtokbaadás után szembesül az eladó felhalmozott közösköltség-tartozásával, a társasház által felvett hitellel vagy egy megszavazott, milliós célbefizetéssel járó felújítással.

Ezért kérni kell a közös képviselőtől igazolást arról, hogy az eladónak nincs tartozása („nullás igazolás"), és érdemes rákérdezni a tervezett felújításokra, perekre, a társasház hiteleire. Az alapító okirat és az SZMSZ átnézése azt is megmutatja, van-e a lakásra bejegyzett elővásárlási jog a tulajdonostársak javára, és mit lehet egyáltalán csinálni az ingatlannal (pl. rövid távú kiadás tiltása).

8. Megveszi a lakást úgy, hogy műszakilag senki nem nézte át

A vevők jelentős része több időt tölt egy használt autó átvizsgálásával, mint egy több tízmilliós lakáséval. Pedig egy műszaki szakértős állapotfelmérés (jellemzően néhány tízezer forint) sokszorosan megtérülhet: vizesedés, elöregedett elektromos hálózat, fűtésrendszer-problémák, statikai gondok derülhetnek ki belőle – és mindegyik ára alku tárgya lehet.

Jogi oldalról: az eladót a rejtett hibákért kellékszavatosság terheli, ingatlannál a teljesítéstől számított 5 évig. De vigyázat: a használt lakások szerződéseiben gyakori a „megtekintett állapotban" fordulat és a szavatosság korlátozása – az ismert, közölt hibákra pedig utóbb nem lehet rejtett hibaként hivatkozni. Sokkal olcsóbb a hibát a szerződéskötés előtt megtalálni, mint utána pereskedni.

9. Rosszul kalkulálja a teljes költséget – és lemarad az illetékkedvezményekről

A vételár csak a számla legnagyobb tétele, nem az egyetlen. A vevőt terheli főszabály szerint a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illeték, az ügyvédi munkadíj (jellemzően a vételár 0,5–1%-a), a földhivatali eljárási díj, hitel esetén az értékbecslés, folyósítási és közjegyzői költségek, plusz a költözés és az azonnal szükséges felújítások.

A másik oldalon viszont jelentős kedvezmények érhetők el, amelyekről sok vevő egyszerűen nem tud, vagy elfelejti kérni (az illetékkedvezményt főszabály szerint az illetékkiszabásra bejelentéskor, a B400-as adatlapon kell jelezni):

• cserepótló vétel: ha a vevő a vásárlás előtti 5 éven belül vagy az azt követő 1 éven belül eladja másik lakását, csak az értékkülönbözet után fizet illetéket – ha pedig a megvett lakás olcsóbb az eladottnál, illetéket egyáltalán nem fizet;
• 35 év alatti első lakásszerzők: 50%-os illetékkedvezmény, ha a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot;
• CSOK Plusz / falusi CSOK igénybevétele: teljes illetékmentességet eredményezhet;
• új építésű lakás: 15 millió forintig illetékmentes, ha a lakás értéke nem haladja meg a 30 millió forintot.

Fontos: az Otthon Start hitel önmagában nem ad illetékmentességet – az csak kedvezményes finanszírozás, az illetékszabályok külön élnek.

10. A szerződés „vége" kidolgozatlan: birtokbaadás, kiköltözés, mérőórák

Sok vevő az aláírással letudottnak tekinti az ügyet, pedig a viták jelentős része a birtokbaadás körül robban ki. Tipikus hibák: nincs pontos kiköltözési határidő és annak elmulasztására szankció (pl. napi kötbér); nincs rögzítve, milyen berendezésekkel együtt kel át a lakás; elmarad a birtokbaadási jegyzőkönyv és a mérőóraállások rögzítése – aztán a vevő fizetheti az eladó utolsó két hónapjának rezsijét. Az energetikai tanúsítványt az eladónak legkésőbb a szerződés megkötéséig kell átadnia (azonosító kódja a szerződésbe is bekerül) – ennek hiányát ezért még a szerződéskötés előtt jelezni kell.

Vásárlói checklista

Az ajánlattétel előtt

• Friss (30 napnál nem régebbi, ideálisan aznapi) tulajdoni lap lekérése és átnézése: tulajdonos, terhek (III. rész), széljegyek
• Az eladó személyének tisztázása: minden tulajdonos részt vesz-e az eladásban, van-e haszonélvező, meghatalmazott
• Osztatlan közös tulajdon esetén: elővásárlásra jogosultak feltérképezése, használati megosztási megállapodás megléte
• Előzetes banki hitelbírálat / hitelkalkuláció, reális önerő- és költségterv (vételár + illeték + ügyvéd + hitel + költözés)
• Műszaki állapotfelmérés szakemberrel (vizesedés, elektromos hálózat, fűtés, statika, tető)
• Társasháznál: nullás igazolás a közös képviselőtől, kérdések a tervezett felújításokról, célbefizetésről, társasházi hitelről, perekről; alapító okirat és SZMSZ átnézése

A szerződéskötésnél

• Ügyvédi ellenjegyzés – pénzt csak ügyvéd által készített okirat alapján adjon át
• Egyértelmű megnevezés: az átadott összeg foglaló vagy előleg; a foglaló mértéke (jellemzően 5–10%)
• Hitelből vásárlásnál: kikötés a hitel elutasításának / részleges jóváhagyásának esetére, reális fizetési határidők
• Tehermentesítés rendezése: jelzáloggal terhelt lakásnál a vételárból történő végtörlesztés és a törlési engedély menete a szerződésben
• Tulajdonjog védelme: tulajdonjog-fenntartás / függőben tartás vagy ügyvédi letétbe helyezett bejegyzési engedély
• Kellékszavatossági rendelkezések átnézése: mit zár ki a szerződés, milyen hibákat közölt az eladó írásban
• Illetékkedvezmény jelzése (cserepótló vétel, 35 év alatti első lakásszerző, CSOK Plusz)

A birtokbaadásnál

• Pontos birtokbaadási határidő és késedelmi kötbér a szerződésben
• Birtokbaadási jegyzőkönyv: mérőóraállások, kulcsok, tartozékok, a lakás állapota (fotókkal)
• Energetikai tanúsítvány átvétele (legkésőbb a szerződéskötésig)
• Közüzemi szerződések átírása, közös képviselő értesítése