Eladná a volt Airbnb-lakását? Ezekre figyeljen jogilag, mielőtt aláír

A budapesti rövid távú lakáskiadás piaca 2026-ban látványosan átrendeződik. A VI. kerületben január 1-je óta nem működhetnek magán- és egyéb szálláshelyek, és a hatás már az adatokban is megjelent: az ingatlan.com szeptember közepén közölt adatai szerint Terézvárosban 32 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások száma, a medián bérleti díj pedig 290 ezerről 280 ezer forintra csökkent (Soproni Tamás polgármester 300 ezerről 280 ezerre csökkenésről írt). A VIII. kerületben a medián 240 ezerről 229 ezer forintra esett, miközben a fővárosi medián 260 ezer forinton stagnált.

A kiadás mellett azonban az eladás is valós opció – különösen ott, ahol a lakást eredetileg befektetésként, rövid távú hozamra vették. Ez a cikk azt veszi sorra, mire kell figyelnie annak, aki egy eddig szálláshelyként működtetett lakást ad el.

Milyen szabályozási környezetben dönt az eladó?

A részletes kerületi áttekintést korábbi cikkünkben közöltük, itt csak a döntés szempontjából lényeges elemeket foglaljuk össze:

• Terézváros: a 26/2024. (X. 31.) önkormányzati rendelet alapján 2026. január 1-jétől a szálláshely-szolgáltatásra felhasználható napok száma nulla. A Kúria a Köf.5.023/2025/4. számú határozatában a rendeletet jogszerűnek találta.
• Erzsébetváros: a 46/2025. (XII. 10.) önkormányzati rendelet főszabályként szintén nulla napot rögzít, de társasházi megállapodás esetén 365 napot enged.
• Józsefváros: kvótarendszert vezet be, a részletes rendeletek tervezett hatálybalépése 2027. január 1.
• Budavár: véleménynyilvánító szavazás zajlik szeptember 30-ig a teljes tiltásról vagy a feltételekhez kötésről.
• Fővárosi moratórium: a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény (Kertv.) 11/H. §-a szerint Budapesten 2026. december 31-ig új magánszálláshely és egyéb szálláshely nem vehető nyilvántartásba.

Az első buktató: a szálláshely-státusz nem adható el

Sok eladó abból indul ki, hogy egy működő, bejáratott szálláshely többet ér, mint egy „sima” lakás, és ezt az árban is érvényesíteni lehet. Jogilag ez jelenleg Budapesten erősen korlátozott.

A Kertv. 11/H. § (3) bekezdése szerint a 2024. december 31-ig nyilvántartásba vett magán- és egyéb szálláshelyek esetében a szálláshely-szolgáltató személyében bekövetkező változás sem vehető nyilvántartásba 2026. december 31-ig. A vevő tehát az adásvétellel nem lép be automatikusan az eladó helyére szolgáltatóként, és a moratórium alatt új nyilvántartásba vételt sem kérhet. 2027-től pedig – ha a jogalkotó nem hosszabbítja meg a tilalmat – a kerületi szabályok döntik el, hogy egyáltalán működhet-e ott szálláshely.

Ebből két gyakorlati következmény adódik:

1. Az adásvételi szerződésben ne ígérjen olyat, ami nem teljesíthető. Ha a szerződés vagy a hirdetés azt sugallja, hogy a vevő „átveszi az Airbnb-t”, a vevő később tévedésre vagy megtévesztésre hivatkozhat. A Ptk. szerint a tévedés vagy megtévesztés miatti megtámadás a szerződés érvénytelenségéhez vezethet – ez a legrosszabb forgatókönyv egy lezárt adásvételnél.
2. A hozamra alapozott vételár-érvelés gyenge lábakon áll. A vevő ügyvédje jó eséllyel rákérdez a kerületi szabályozásra, és a jövőbeli rövid távú hozam ígérete ma inkább kockázat, mint érték.

A szálláshely megszüntetése: nyolc nap a bejelentésre

A szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről szóló 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet szerint a szálláshely megszűnését a szolgáltató a megszűnést követő nyolc napon belül köteles bejelenteni a jegyzőnek, aki a szálláshelyet ezután haladéktalanul törli a nyilvántartásból. A bejelentés az önkormányzati ügyintézési portálon (E-önkormányzat Portál) elektronikusan is megtehető.

Terézvárosban a nulla napos szabály miatt a tevékenység január óta jogszerűen nem folytatható, de ettől a nyilvántartásból való törlést nem feltétlenül kérte mindenki. Aki eladásra készül, érdemes rendeznie ezt a státuszt, mert:

• a vevő ügyvédje a közhiteles szálláshely-nyilvántartásban ellenőrizheti a lakást, és egy fennálló bejegyzés kérdéseket vet fel;
• a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ (NTAK) felé fennálló adatszolgáltatási kötelezettség a szálláshely megszűnéséig terheli a szolgáltatót, ezért a szálláshely-kezelő szoftver és az NTAK-kapcsolat lezárását is érdemes a megszüntetéssel együtt elintézni;
• a magánszálláshelyek után fizetett tételes átalányadó és az idegenforgalmi adó bejelentésének lezárása is a megszüntetéshez kötődik.

Élő foglalások és platformok

Ha a lakás a hirdetés idején még fogad vendégeket, az eladónak ki kell vezetnie a futó foglalásokat. A platformokon (Airbnb, Booking.com) előre elfogadott foglalás a vendéggel szemben szerződéses kötelezettség. Ha az eladó azt egyoldalúan lemondja, a platform szabályai szerinti szankciókkal és a vendég kártérítési igényével is számolnia kell.

A gyakorlatban célszerű:

• a naptárat a tervezett birtokbaadás előtti időponttól lezárni;
• az adásvételi szerződésben rögzíteni, hogy a birtokbaadáskor a lakásban nincs vendég, és a lakást más szerződés alapján senki nem használja;
• ha üzemeltető (property manager) cég kezelte a lakást, a vele kötött megbízási szerződés felmondási idejét időben számításba venni, mert az gyakran 30–90 nap.

Eladás hosszú távú bérlővel

Sok tulajdonos átmenetileg hosszú távra adja ki a lakást, és bérlővel együtt próbálja eladni. Ez jogilag lehetséges, de más vevőkört céloz, és más szerződéses kikötéseket igényel.

A bérleti szerződést az adásvétel nem szünteti meg: a tulajdonos személyében bekövetkezett változással a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. A régi és az új tulajdonos pedig a bérlővel szemben egyetemlegesen felel a bérbeadót terhelő kötelezettségekért, például a kaució visszafizetéséért.

Az eladónak ezért érdemes:

• a vevőt írásban tájékoztatni a bérleti szerződés lényeges feltételeiről (időtartam, bérleti díj, kaució összege, felmondási lehetőségek); ennek elhallgatása az adásvételi szerződés megtámadásához vezethet;
• a kaució sorsát az adásvételi szerződésben rendezni (átadja-e a vevőnek, vagy a vételárba beszámítják);
• ha a vevő üres lakást szeretne, a bérleti szerződés megszüntetését a birtokbaadás időpontjához igazítani – határozott idejű bérletnél a rendes felmondás főszabály szerint nem lehetséges, csak ha a szerződés kifejezetten megengedi.

A befektetői vevők a bérlővel terhelt lakást jellemzően hozama alapján árazzák. Egy saját célra vásárló vevő viszont a bérlőt tehernek tekinti, ami a vételárat lefelé nyomja.

Adózás: a lakás eladása és a szálláshely-tevékenység külön kérdés

Az eladás adózása attól függ, hogy a tulajdonos milyen formában adta ki a lakást.

• Magánszemélyként, magánszálláshelyként (tételes átalányadóval vagy önálló tevékenységként): a lakás eladása az ingatlanértékesítésből származó jövedelemre vonatkozó általános szabályok alá esik. Az adó mértéke 15 százalék, és a 2021-ben vagy korábban szerzett lakás 2026-os eladása már adómentes. Részletesen ezt hétfői cikkünkben mutatjuk be.
• Egyéni vállalkozóként, ha a lakás a vállalkozás eszközei között szerepelt: a helyzet összetettebb, mert az eladás vállalkozói bevételnek minősülhet, és az elszámolt értékcsökkenés is befolyásolja az adóalapot.
• Áfakörös szolgáltatónál: a szálláshely-szolgáltatás áfás tevékenység, a használt lakás értékesítése viszont főszabály szerint áfamentes. Ha a beszerzéskor vagy felújításkor áfát vontak le, a tevékenységváltás miatt az áfa korrekciójával is számolni kell.

Utóbbi két esetben kifejezetten ajánlott adószakértővel átnézni az eladást, mielőtt az adásvételi szerződést aláírják.

Mire számíthat az eladó a piacon?

A használt lakások piacán nőtt az alku. Az Otthon Centrum adatai szerint 2026 első hét hónapjában a téglalakásoknál átlagosan 7,1 százalékot engedtek a meghirdetett árból; a budapesti belső kerületekben ez 7 százalék körül, Budán 7,9 százalék volt. A kínálati oldalon a Világgazdaság által idézett AirDNA-adatok szerint a belvárosi kerületek mintegy 198 ezer lakásából több mint nyolcezer működött rövid távú kiadásra. Ha ezek egy része egyszerre jelenik meg az eladó lakások között, az a belső kerületekben tovább erősítheti a vevők alkupozícióját.

Összefoglalva: ellenőrzőlista az eladónak

• A hirdetésben és a szerződésben ne ígérje a szálláshely „átadását” – a Kertv. 11/H. § (3) bekezdése ezt 2026 végéig kizárja.
• A szálláshely megszűnését a megszűnést követő nyolc napon belül jelentse be a jegyzőnek.
• Zárja le a futó foglalásokat és az üzemeltetői szerződést a birtokbaadás előtt.
• Ha bérlővel ad el, tájékoztassa a vevőt a bérleti feltételekről, és rendezze a kaució sorsát.
• Vállalkozói vagy áfás működés esetén az eladás előtt kérjen adószakértői véleményt.

A cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem helyettesíti az egyedi ügyben adott ügyvédi vagy adótanácsadói véleményt.