Október 31.: bejegyzés nélkül megbénulhat a társasház – mit tehet még a lakóközösség?

Október 31-én lejár a türelmi idő: ettől kezdve csak az a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök intézheti a társasház ügyeit, akinek a tisztségét a földhivatal bejegyezte a társasház törzslapjára. A határidőt az Országgyűlés tavaly már egyszer, másfél évvel kitolta. A cikk lezárásáig újabb halasztásról sem törvényjavaslat, sem kormányzati bejelentés nem ismert. Összefoglaltuk, mit mond a törvény, mi történik november 1-jén, és mit tehet még most a lakóközösség.

Mit ír elő a törvény?

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) V/A. fejezete országos, nyilvános nyilvántartást vezetett be a társasházi tisztségviselőkről. A cél a törvény szerint a társasházak működésének átláthatósága, a jegyzői törvényességi felügyelet hatékonysága és a hatósági kapcsolattartás megkönnyítése [Tht. 55/A. § (1)].

A kulcsszabály az 55/A. § (2) bekezdése. Eszerint a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor láthatja el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság – az erre irányuló kérelme alapján – az ingatlan-nyilvántartásba, a társasház törzslapjára bejegyezte.

A bejegyzés tartalmazza:

• természetes személy tisztségviselőnél a nevet és a lakcímet;
• cégnél vagy más szervezetnél a nevet, a székhelyet és a cégjegyzék- vagy nyilvántartási számot;
• a tisztséget, a keletkezés és a megszűnés időpontját, ügyvivőnél ennek tényét és határidejét;
• a társasházközösség nevét [55/B. § (1)].

Az e-mail-cím és a telefonszám természetes személynél csak akkor kerül be, ha a tisztségviselő maga bejelenti. Az adatokat a földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv honlapján bárki számára elérhetően közzéteszik [55/C. §]. A bejegyzés kezdeményezése a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnökének feladata [55/D. §]. Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége egyébként is azonos a közös képviselőével [27. § (3)].

Hogyan lett 2026. október 31. a határidő?

A nyilvántartásba vételi kötelezettséget a jogalkotó többször elhalasztotta. Az eredeti, 2019-es határidőt előbb 2024-re, majd 2025. május 1-jére tolták. A bejegyzések a gyakorlatban 2024 őszén indultak el.

A legutóbbi módosítást az egyes törvényeknek az ügyvédi tevékenységgel összefüggő módosításáról szóló 2025. évi XXIII. törvény hozta. Az Országgyűlés 2025. április 29-én fogadta el, a Magyar Közlöny 2025. május 12-én hirdette ki. Ennek nyomán a Tht. 64/A. §-a ma így szól: a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2026. október 31. napjáig – nyilvántartásba vételtől függetlenül – elláthatja, ha a tevékenység végzésére való jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolja. A gyakorlatban ez jellemzően a megválasztásáról szóló közgyűlési jegyzőkönyvvel lehetséges.

A módosítás a késést is rendezte. A 64/B. § kimondja, hogy a 2025. május 1. és a módosítás hatálybalépése közötti időszakban végzett tevékenység nem minősül jogszerűtlennek csak azért, mert a tisztségviselőt a korábbi határidőig nem vették nyilvántartásba.

Újabb halasztás? A cikk lezárásáig (2026. október 12.) nem találtunk olyan törvényjavaslatot, kormányzati bejelentést vagy a Magyar Közlönyben megjelent jogszabályt, amely a 2026. október 31-i határidőt módosítaná. A szakmai sajtó és az ügyvédi irodák szeptemberi–októberi tájékoztatói is élő határidőként kezelik. Ha a jogalkotó az utolsó napokban mégis lépne, cikkünket frissítjük.

Kiket érint?

• Minden társasházat, amelynek közös képviselője vagy intézőbizottsága van. Hogy a közös képviselő maga is tulajdonos-e, vagy hivatásos társasházkezelő cég, az a kötelezettség szempontjából közömbös.
• A legfeljebb hatlakásos társasházak csak akkor, ha a Tht. szerint működnek. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a Tht. szabályait alkalmazza. Ha ilyen határozatot nem hoz, a közös képviselőre és a közgyűlésre vonatkozó szabályok helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai érvényesek [13. § (3)]. Ha egy kis társasház nem választott közös képviselőt, nincs bejegyzési teendője. Ha választott, a bejegyzés nála is kötelező. (Több sajtóforrás pontatlanul „hatlakásosnál nagyobb” házakat ír; a törvény a legfeljebb hatlakásos házaknak ad választási lehetőséget.)
• A lakásszövetkezeteket nem. Rájuk nem a Tht., hanem a lakásszövetkezetekről szóló törvény vonatkozik.

Mi történik november 1-jén, ha nincs bejegyzés?

A megbízatás nem szűnik meg automatikusan. A törvény ezt nem mondja ki, és ebben a szakirodalom egységes. A 64/A. § szerinti átmeneti mentesség viszont megszűnik, és az 55/A. § (2) bekezdése teljes szigorával érvényesül: bejegyzés nélkül a tisztségviselő nem láthatja el a közösség ügyintézését.

Hogy ez a gyakorlatban mit jelent, azt a törvény nem sorolja fel. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara és az ügyvédi tájékoztatók szerint olyan ügyek akadhatnak el, amelyekhez a társasház képviseletét igazolni kell:

• banki ügyintézés, a társasházi számla feletti rendelkezés,
• közmű- és szolgáltatói szerződések,
• önkormányzati és hatósági ügyek,
• új szerződések megkötése, peres és végrehajtási eljárások (például a közösköltség-tartozások behajtása).

Az ügyvédi szakirodalom egy része szerint a bejegyzés nélkül tett jognyilatkozatok a társasházzal szemben hatálytalanok lehetnek, amíg a közösség azokat jóvá nem hagyja, vagy a bejegyzés meg nem történik. Erre a helyzetre a Tht. kifejezett szabályt nem tartalmaz, így ez értelmezés, nem törvényszöveg.

A közgyűlésnek kötelező felmentenie a tisztségviselőt, aki a nyilvántartásba vételét nem kezdeményezte. A Tht. 49. § (6) bekezdése szerint a közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, és visszavonja a társasház-kezelői megbízatást, ha a tisztségviselő a megválasztását követően legkésőbb a jogszabályban előírt határidőn belül nem kezdeményezi nyilvántartásba vételét az ingatlanügyi hatóságnál [c) pont]. A megfogalmazás nem mérlegelési jogot ad, hanem kötelezettséget ír elő. Fontos különbség, hogy ez a szabály a kezdeményezéshez kötődik, nem a bejegyzés megtörténtéhez.

Kártérítési felelősség. Ha a mulasztás miatt a társasházat kár éri, például elévül vagy behajthatatlanná válik egy követelés, a közös képviselő a megbízási jogviszony általános szabályai szerint felelhet.

Jegyzői felügyelet. A társasház működésének törvényességét a jegyző felügyeli [Tht. 27/A. §]. Az önkormányzati tájékoztatók eltérően ítélik meg, hogy a bejegyzés hiánya miatt a jegyző hivatalból fellép-e. Ebben nincs egységes gyakorlat.

Ha most adják be: elég-e a kérelem?

Ez a gyakorlatban a legfontosabb kérdés. A törvény a bejegyzéshez köti a jogszerű működést, nem a kérelem benyújtásához. A MOKK szerint a földhivatali átfutás – különösen Budapesten – akár másfél hónap is lehet. Ami ma indul el, az jó eséllyel nem jut el október 31-ig a bejegyzésig.

Arra, hogy egy határidő előtt benyújtott, de még el nem bírált kérelem (széljegy) november 1-je után feljogosítja-e a tisztségviselőt a képviseletre, a törvény nem ad választ. Nem tudunk olyan hivatalos állásfoglalásról sem, amely ezt rendezné. A beadott kérelem mindenesetre két dolgot biztosan elér: elkerülhető vele a 49. § (6) c) pont szerinti kötelező felmentés, és a bejegyzés a lehető leghamarabb megtörténik. Aki még nem lépett, ne várjon tovább.

Az eljárás lépésről lépésre

1. Közgyűlési határozat. A bejegyzés alapja a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének megválasztásáról szóló határozat. A jegyzőkönyvben a határozatot szó szerint kell rögzíteni, a szavazás eredményével együtt [Tht. 39. § (1) e)]. A jegyzőkönyvet a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és két jelen lévő tulajdonostárs hitelesíti [39. § (2)]. Ha a választás régen történt, vagy a jegyzőkönyv hiányos, új, megerősítő közgyűlési határozatra lehet szükség.
2. Jogi képviselő. A kérelmet nem a közös képviselő nyújtja be közvetlenül. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 42. § (1) bekezdése szerint a bejegyzési eljárásban a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselő lehet ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző.
3. Okiratok. A jogi képviselő elkészíti, illetve ellenjegyzi a szükséges okiratokat. Ezek jellemzően: a közgyűlési jegyzőkönyv vagy annak kivonata, a tisztségviselő nyilatkozata, a meghatalmazás és maga a kérelem. A beadás az ingatlanügyi hatóság elektronikus űrlapján történik [Inytv. 42. § (2)].
4. Díj. A földhivatali eljárás díjmentes: tárgyánál fogva díjmentes a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke adatainak bejegyzésére, törlésére, megváltozására irányuló eljárás [Inytv. 88. § (5) 20. a)]. Az ügyvédi vagy közjegyzői munkadíjat ugyanakkor ki kell fizetni. Az irodák nyilvános díjtételei jellemzően néhány tízezer és bő százezer forint között mozognak.
5. Bejegyzés. A földhivatal a tisztség keletkezését a társasház törzslapjára jegyzi be. A végrehajtási rendelet ugyanitt sorolja fel a beszámoló és a szervezeti-működési szabályzat benyújtását is [179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 21. § 38. pont].

Gyakori hiánypótlási okok az ügyvédi beszámolók szerint:

• hiányzó helyrajzi szám vagy lakcím,
• olvashatatlan vagy azonosíthatatlan aláírások, név és tisztség nélkül,
• a határozat összefoglalva, nem szó szerint szerepel a jegyzőkönyvben,
• tisztázatlan a megbízás időtartama.

Nem csak a közös képviselő: a beszámoló is ide kerül

Kevesebb szó esik róla, de a nyilvántartásnak van egy másik eleme is. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés által elfogadott, számviteli szabályok szerinti beszámolót benyújtja az ingatlanügyi hatósághoz, amely a benyújtás tényét a társasház törzslapjára bejegyzi [Tht. 55/B. § (2)]. Ez az eljárás is díjmentes [Inytv. 88. § (5) 20. b)]. A beszámolók szintén nyilvánosan elérhetők lesznek [55/C. §].

Mit tegyen most…

…a lakó (tulajdonostárs)?

• Kérdezze meg a közös képviselőt, hogy beadták-e a kérelmet, és mikor. A bejegyzést a társasház tulajdoni lapján (törzslapján) ellenőrizheti, ehhez az ügyfélkapus lekérdezésről korábbi cikkünkben írtunk.
• Ha a tisztségviselő a kezdeményezést elmulasztotta, a tulajdoni hányad egytizedével rendelkező tulajdonostársak kérhetik a közgyűlés összehívását. Ekkor a 49. § (6) c) pontja szerinti felmentés és új közös képviselő választása is napirendre kerülhet.

…a közös képviselő?

• Ha még nem tette meg, haladéktalanul bízzon meg ügyvédet vagy közjegyzőt.
• Ellenőrizze, hogy a megválasztásáról szóló jegyzőkönyv megfelel-e a Tht. 39. §-ának. Ha nem, készüljön megerősítő közgyűlésre; a meghívót sürgős esetet kivéve legalább nyolc nappal előbb kell kiküldeni.
• Tájékoztassa a bankot és a fontosabb szolgáltatókat, hogy a kérelem folyamatban van. Őrizze meg a benyújtás igazolását.

…a hivatásos társasházkezelő cég?

• A bejegyzés minden kezelt társasháznál külön eljárás. Érdemes listát készíteni azokról a házakról, ahol a tisztség még nincs a törzslapon.

Nyitott kérdések

• Lesz-e még halasztás? A cikk lezárásáig erre utaló jel nem volt.
• Elég-e a benyújtott kérelem november 1-je után? Erre nincs jogszabályi válasz és hivatalos állásfoglalás sem.
• Mi a sorsa a bejegyzés nélkül tett jognyilatkozatoknak? Erről sincs kifejezett szabály, a válasz a bírói gyakorlattól várható.
• Mi a határidő a 2026. október 31. után megválasztott tisztségviselőknél? A 49. § (6) c) pont „jogszabályban előírt határidőt” említ, az új tisztségviselőkre vonatkozó konkrét határidőt azonban nem találtunk. A jogszerű működés feltétele ettől függetlenül a bejegyzés.

A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben forduljon ügyvédhez vagy közjegyzőhöz.