Közérdekből kisajátították, most lakópark épül rajta: mit mondott a Kúria a balatonfüredi görög faluról?

A balatonfüredi „görög falu” évtizedekig a város szégyenfoltjaként szerepelt a sajtóban. Az önkormányzat 2022-ben kisajátíttatta a terület egy részét, a Kúria 2023-ban jogszerűnek találta a kisajátítást, az épületeket 2024-ben lebontották. A helyén most közpark és egy 91 lakásos lakópark épül. Utóbbit a sajtó szerint egy olyan cég fejleszti, amelytől az önkormányzat korábban a terület egy részét megvásárolta. Az ügy jó alkalom arra, hogy megnézzük: mit enged a kisajátítási törvény, mit mondott ki a Kúria, és van-e jogi következménye annak, ha egy közérdekre hivatkozva elvont területen végül lakások épülnek.

A tényállás

A terület. A Balatonfüred tihanyi végén, a 71-es út mellett álló komplexum az 1990-es évek közepén indult beruházásból nőtt ki, és 2005-ben nyílt meg. Jogilag egyetlen társasház volt (Annagora Park Bevásárlóközpont Társasház), sok tulajdonossal. A sajtóbeszámolók szerint a terület mintegy 41 százaléka már korábban az önkormányzaté volt, körülbelül 42 százalék a Masped Zrt. tulajdonában álló Annagora Market Kft.-é, a maradék 17 százalék pedig több tucat kistulajdonosé.

A szabályozás megváltoztatása. Az önkormányzat 2021 decemberében módosította a helyi építési szabályzatot (HÉSZ) [22/2021. (XII. 17.) önkormányzati rendelet]. A korábban különleges kereskedelmi övezetbe tartozó telek egy része közpark (Zkp1), másik része kisvárosias lakóterület (Lk-41) lett. A Magyar Narancs és a HVG beszámolója szerint a képviselő-testület már 2021 augusztusában kiemelt fejlesztési területté nyilvánította a telektömböt.

A kisajátítás és a vásárlás. A kistulajdonosokkal az önkormányzat nem tudott megegyezni, ezért a Veszprém Vármegyei Kormányhivatal 2022. június 23-án terület- és településrendezés céljára kisajátította az ingatlanaikat. A Masped-féle hányadot az önkormányzat nem kisajátította, hanem megvásárolta. A 24.hu közérdekűadat-igénylése alapján 2024 januárjában közölt számok szerint a terület megszerzése összesen mintegy 670 millió forintba került:

• kb. 240 millió forint ment kisajátítási kártalanításként a kistulajdonosoknak;
• kb. 430 millió forint vételárként az Annagora Market Kft.-nek.

A város 2023 őszén vált a terület egyedüli tulajdonosává, és megszüntette a társasházat. Az épületeket 2024 első felében lebontották.

A lakópark. A helyi sajtó szerint a területen nagyjából fele-fele arányban közpark és egy hét épületből, 91 lakásból álló lakópark épül, amelynek átadását 2027-re tervezik. A HVG 2026. május 26-án a Magyar Narancsra hivatkozva arról írt, hogy:

• a lakóterületi részt az Annagora Market Kft. vásárolta meg az önkormányzattól, nettó 1,55 milliárd forintért;
• a Masped, és így az Annagora is, 2017 óta a Nagy György üzletember érdekeltségébe tartozó Westbay Csoport többségi tulajdonában áll.

Bóka István polgármester egy 2026. szeptemberi lakossági fórumon a helyi lap tudósítása szerint 1,3–1,4 milliárd forintos értékesítési árról beszélt, és azt mondta, hogy a város a megszerzés és a park költségeinek levonása után többlettel zárt. (Az eltérő összegek oka lehet például a nettó és bruttó számítás, ezt nem tudtuk ellenőrizni.)

Mit mondott ki a Kúria?

A volt tulajdonosok közül többen megtámadták a kisajátítást. A Veszprémi Törvényszék közbenső ítéletekben a jogalap kérdésében elutasította a kereseteket, a Kúria pedig 2023 márciusában ezeket hatályában fenntartotta (Kfv.VII.37.907/2022/12.). A döntés a Kúriai Döntések gyűjteményében elvi határozatként jelent meg. Két tétele:

1. Kisajátításnak jogszabályban meghatározott közérdekű célra van helye. A terület- és településrendezési célt megállapító önkormányzati rendelet a feleket köti.
2. A társasházi közös tulajdoni hányad a külön tulajdon alkotórésze, ezért önmagában nem ruházható át, nem terhelhető meg, és nem sajátítható ki.

Az indokolás három pontja a mostani fejlemények szempontjából különösen fontos.

• A közérdekű cél az egész területre vonatkozott, a lakóövezetre is. Az önkormányzat a zöldfelület növelését a teljes terület egészére határozta meg. A Kúria rámutatott, hogy az új lakóövezetben a minimális zöldfelületi arány 50 százalék, a korábbi kereskedelmi övezetben csak 40 százalék volt. A zöldfelület-növelés célja ezért a lakóövezetre is fennáll. A határozat összefoglalója szerint az önkormányzat a bontás után részben közparkot, részben új városrészt akart kialakítani. A lakóövezet kialakítása tehát a kisajátításkor is ismert terv volt.
• Részleges kisajátítás nem jöhetett szóba. A felperes azt kérte, hogy csak az övezethatárig sajátítsák ki az ingatlant. Ez azonban a társasházi albetétek megosztását jelentette volna, amit a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai kizárnak [Ptk. 5:85. § (3)–(4)].
• A kisajátítás kivételes eszköz. A Kúria az Alaptörvényre és a kisajátítási törvényre hivatkozva kiemelte, hogy a kisajátítás nem használható fel a kisajátítást kérő önkényes céljaira. Itt azért volt jogszerű, mert a cél más módon nem volt megvalósítható.

A jogi háttér: mit enged a kisajátítási törvény?

Az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdése szerint tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet.

A kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény (Kstv.) ezt így bontja ki:

• Közérdekű cél. Közérdekű cél lehet a terület- és településrendezés [Kstv. 2. § c)]. Ilyen célra akkor van helye kisajátításnak, ha a cél szerepel a településrendezési eszközben, például a HÉSZ-ben, és megvalósítása a tulajdonostól nem várható el [4. § (1) c)].
• Szükségesség és arányosság. További feltétel, hogy a cél tulajdonkorlátozással vagy szolgalommal ne legyen elérhető, adásvétellel vagy cserével se legyen megoldható, és a közösség előnyei jelentősen meghaladják a tulajdonelvonás hátrányait [3. § (1)].
• Célhoz kötöttség. „A kisajátított ingatlan csak a kérelemben megjelölt célra használható fel.” A kisajátítást kérőnek az ingatlant a kisajátítási határozatban meghatározott határidőn belül a célra fel kell használnia, és a cél szerinti használatot a határozatban előírt ideig biztosítania kell [Kstv. 35. § (1)–(2)].
• Visszavásárlási jog. Ha a kisajátítás célja ezen időn belül nem valósul meg, a volt tulajdonost visszavásárlási jog illeti meg. Ha az önkormányzat felhívja erre, és a volt tulajdonos 180 napon belül nem nyilatkozik, a jogról lemondottnak kell tekinteni [35. § (3)–(3a)].

Mit jelent ez a görög falu esetében?

A kisajátított rész. A kistulajdonosok ingatlanait „terület- és településrendezés” céljára sajátították ki. A célt a HÉSZ határozta meg, amely a terület egy részét lakóterületbe sorolta. A Kúria kifejezetten úgy fogalmazott, hogy a zöldfelület-növelés mint közérdekű cél a lakóövezetre is vonatkozik. Mivel a kisajátítás célja nem kizárólag a közpark volt, hanem a teljes terület HÉSZ szerinti rendezése, a lakóövezetben épülő lakópark önmagában nem tűnik a „kérelemben megjelölt céllal” ellentétesnek. A Kstv. 35. §-a a kisajátított ingatlan későbbi elidegenítését sem tiltja kifejezetten.

A visszavásárlási jog. A volt tulajdonosok visszavásárlási joga a Kstv. 35. § (3) bekezdése szerint akkor nyílik meg, ha a cél a határozatban előírt időn belül nem valósul meg. Ha a park és a lakóövezet a HÉSZ szerint megépül, erre aligha lehet hivatkozni. A pontos határidőt és a fenntartási kötelezettséget a 2022-es kisajátítási határozatok tartalmazzák, amelyek nem nyilvánosak. Ezért azt nem tudjuk megítélni, hogy előírtak-e például a közpark fenntartására vonatkozó időtartamot.

A megvásárolt rész. A Masped-féle hányadot az önkormányzat adásvétellel szerezte meg, így annak továbbértékesítése a kisajátítási jogtól független, önkormányzati vagyongazdálkodási kérdés.

Ami jogilag nem, de közjogi szempontból felvet kérdéseket. A közérdek fogalmát a bírói gyakorlat tágan értelmezi. A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja 2015-ben hangsúlyozta, hogy nem elég általánosságban hivatkozni a közérdekre. Ugyanakkor a helyi építési szabályzatban rögzített cél a későbbi döntések szerint megalapozza a kisajátítás jogalapját (így például a Kúria Jpe.II.60.046/2022/6. számú határozata is). A tulajdonosnak tehát a szabályozás elfogadásakor van a legtöbb esélye megkérdőjelezni a közérdeket, nem a kisajátítási perben.

Az Alkotmánybíróság egy 2025-ös végzésében (3110/2025. (III. 21.) AB végzés, egy győri ipari park ügyében) visszautasította az alkotmányjogi panaszt. Abban az ügyben az indítványozók azt is kifogásolták, hogy a kisajátított területet magasabb áron értékesítették tovább, ezt a kérdést azonban a testület érdemben nem vizsgálta. Az Emberi Jogok Európai Bírósága régóta elfogadja, hogy a tulajdon egyik magánszemélytől a másikhoz kerülése is szolgálhat közérdeket (James és mások kontra Egyesült Királyság, 1986). Az elvonás azonban nem szolgálhat pusztán magánelőnyt.

Tanulságok

• A kisajátítás jogszerűsége a településrendezési terven dől el. Aki egy HÉSZ-módosítást kifogásol, annak a rendelet elfogadásakor kell fellépnie: a véleményezési eljárásban, illetve a Kúria Önkormányzati Tanácsánál. A kisajátítási perben a bíróság a rendeletben megállapított célt már adottnak veszi.
• A társasházi tulajdon nem védi a kistulajdonost a teljes kisajátítástól. Ha a cél az egész ingatlant érinti, a Ptk. szabályai miatt az albetétek nem oszthatók meg övezethatár mentén.
• A célhoz kötöttség a kisajátítási határozatban kap tartalmat. A visszavásárlási jog a gyakorlatban csak akkor él, ha a határozat a megvalósításra és a fenntartásra konkrét határidőt ír elő, és a cél nem valósul meg.
• Az átláthatóság az önkormányzaton múlik. A kisajátítási és értékesítési döntések, a vételárak és a szerződések közérdekű adatok. Az ügyben a sajtó is adatigénylésekkel jutott a kártalanítási összegekhez.

A cikk a nyilvánosan elérhető kúriai határozaton, jogszabályokon és sajtóbeszámolókon alapul. A kisajátítási határozatok és az értékesítési szerződés nem nyilvánosak, ezért azok tartalmát nem ismertük.