A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások a társasházak gazdálkodása körében

Mi számít a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak a társasházak gazdálkodása körében?

A társasházak és lakásszövetkezetek életében a leghevesebb vitákat gyakran a nagyobb összegű beruházások és felújítások váltják ki. A hatályos magyar jogszabályok ebben a körben különbséget tesznek a rendes gazdálkodás körébe tartozó, valamint az azt meghaladó kiadások közt. A megkülönböztetés tétje óriási: míg az előbbiekről a közgyűlés egyszerű többségi (50%+1) szavazattal is dönthet, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz egyhangú döntés, azaz valamennyi tulajdonostárs jóváhagyása szükséges.

Az alábbiakban tisztázzuk ennek a kérdésnek a jogi hátterét, ismertetjük a Legfelsőbb Bíróságnak (jelenleg Kúria) ebben a tárgyban meghozott, mérföldkőnek számító döntését, valamint a társasházak energetikai felújításának és hőszigetelésének gyakorlati példáján keresztül igyekszünk a különböző beruházásokkal kapcsolatos kiadások elhatárolásában segítséget nyújtani.

A jogszabályi háttér: Mit mond a törvény?

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.), valamint a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény (Lsztv.) is határozott kereteket ad a tárgyalt fogalmaknak.

A Tht. értelmező rendelkezései (56. §) alapján a rendes gazdálkodás része az épület fenntartása, ami magában foglalja az üzemeltetést, a karbantartást és a felújítást is. A felújítás részét képezi a korszerűsítés is, amely a meglévő épületrészek, berendezések használati értékét növelő, biztonságosabbá tevő munka (pl.: hőszigetelés, meglévő fűtési rendszerek, légcserélők korszerűsítése).

Tht. 56. § 2.3.3. korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületberendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságát javító, használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munka. Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napenergia, szél, geotermikus energia stb.) alkalmazására, a központi fűtő- és melegvíz-ellátó berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület energiahatékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építési-szerelési munkát is. 

Ezzel szemben a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásoknak minősülnek az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek 

• az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával 

• vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. 

Például a rendes gazdálkodás körébe tartozó kiadásnak minősül, azaz a közgyűlés egyszerű többséggel dönthet egy tönkrement kazán modernebbre cseréléséről, víz és gáz alapvezeték felújításáról, cseréjéről vagy egy elavult lift cseréjéről egy új modellre.

Például a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás lehet tipikusan egy új lift beépítése olyan társasházba, ahol eddig nem volt lift, a tetőtér beépítése új lakások létesítése céljából vagy egy teljesen új udvari garázssor építése a társasház közös használatú kertjében.

A Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.197/2008/4. számú döntése

Gyakori tévhit a társtulajdonosok körében, hogy ha egy beruházás rendkívül drága (pl. több tíz- vagy százmillió forint), akkor az automatikusan meghaladja a rendes gazdálkodás körét, és így egyetlen tulajdonos is vétójoggal rendelkezik. Ezt az általános félreértést igyekezett eloszlatni a Legfelsőbb Bíróság a Gfv.X.30.197/2008/4. számú eseti döntésével.

A bíróság ebben a határozatban mondta ki a legfontosabb alapelvet:

"Annak megítélésénél, hogy az adott beruházás rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e, nem a beruházás költségvonzatának, hanem az elérni kívánt célnak van ügydöntő szerepe."

A per tárgya kifejezetten a "panelprogram" keretében elvégzett munkák (hőszigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés) jogi besorolása volt. A bíróság rögzítette, hogy ezek a munkálatok a teljes és a korszerűsítő felújítás fogalmi ismérveit hordozzák. Mivel az ilyen munkálatok célja egyértelműen a meglévő épület energetikai korszerűsítése és az állagmegóvás, ezért az ezekkel kapcsolatos kiadások nem minősülnek a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak.

A társasházak hőszigetelése és energetikai felújítása

Hogyan csapódik le mindez a gyakorlatban, ha egy társasház korszerűsíteni szeretné az épületet? A Legfelsőbb Bíróság döntése és a Kúria későbbi (2016-os) joggyakorlat-elemző csoportjának iránymutatása alapján az alábbi distinkciókat kell tenni:

1. Homlokzati hőszigetelés és nyílászárócsere

Mivel a hőszigetelés a meglévő falak hőmegtartó képességét javítja, a nyílászárócsere pedig az elavult ablakokat váltja korszerűbbre, ezek a lépések egyértelműen korszerűsítő felújításként értékelendők, így a rendes gazdálkodás körébe tartoznak.

A döntéshozatalt illetően tehát az ilyen beruházásokhoz nem kell a társasházi közgyűlés egyhangú döntése, a Tht. és az SzMSz vonatkozó szabályainak betartásával egyszerű többségi szavazattal érvényes döntés hozható ezekről a beruházásokról, a költségekhez pedig minden tulajdonostárs köteles lesz hozzájárulni.

2. Fűtéskorszerűsítés (pl. radiátorok, szelepek cseréje)

A fűtési hálózat korszerűsítése (termosztatikus szelepek beépítése, strangszabályozás, radiátorok cseréje, stb.) szintén a meglévő rendszer hatékonyságát növeli, így az előző példához hasonlóan ez is a rendes gazdálkodás körébe tartozik.

3. Új zöldenergiás rendszerek (pl. napkollektorok, napelemek) telepítése

Ha az energetikai felújítás nem csupán a meglévő rendszerek szigetelését vagy korszerűsítését jelenti, hanem magában foglalja egy teljesen új, korábban az épületen nem létező berendezés (például tetőre szerelt napelemes rendszer vagy napkollektor) kiépítését, a joggyakorlat megváltozik. A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja rámutatott: "Panelprogram, ha külső szigetelés, nyílászárócsere és napkollektorok felszerelése is történik – meghaladja a rendes gazdálkodás körét."

Ez tehát már a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházásnak minősül, így a Tht. 38. § (3) bekezdése alapján ebben az esetben a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges, hiszen egy teljesen új, közös tulajdonú berendezés létesül a társasházon.

Összegzés

Egy társasház vagy lakásszövetkezet vezetőségének és közgyűlésének minden nagyobb beruházás előtt a tervezett műszaki tartalom alapján kell elvégeznie a besorolást. Ha a cél a meglévő épület felújítása, energetikai optimalizálása (mint a hőszigetelés), a több tízmilliós hitelfelvétel ellenére is elegendő a többségi akarat. Ha azonban az épület bővítésére vagy az épülethez merőben új funkciók/berendezések (pl. napelempark, garázssor, játszótér) hozzáadására kerül sor, ezt a beruházást akár egyetlen társtulajdonos ellenszavazata is megakadályozhatja.