Termőföldet venni befektetésként? 2026-tól lehet – így változott a földforgalmi törvény

Mi változott, és miért nagy ügy?

Az Országgyűlés 2025. december 10-én fogadta el az agrárminiszter feladatkörét érintő törvények módosításáról szóló 2025. évi XCVII. törvényt (a T/13053. számú javaslatcsomagot), amely a Magyar Közlöny 2025/153. számában jelent meg, és rendelkezéseinek nagy része a kihirdetést követő 8. napon, 2025. december 24-én lépett hatályba. A csomag 17 törvényt érint, de a legnagyobb visszhangot a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) módosítása váltotta ki.

Az ok egyetlen mondat. A Földforgalmi törvény 13. § (2) bekezdése új ponttal egészült ki: „nem minősül a használat átengedésének az, ha a tulajdonjogot szerző fél haszonbérleti szerződés keretében engedi át a használatot."

Ez első olvasásra jogtechnikai finomságnak tűnik, valójában a 2014 óta fennálló rendszer egyik alappillérét bontja le. A földszerzés feltétele ugyanis eddig is az volt – és formálisan ma is az –, hogy a vevő a szerződésben vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja. A gyakorlatban ez azt jelentette, hogy aki termőföldet vett, annak főszabály szerint saját magának kellett művelnie; haszonbérbe adni csak szűk kivételi körben lehetett (például földművesnek minősülő közeli hozzátartozónak). A jogalkotó ezzel kifejezetten a befektetési célú földvásárlást akarta ellehetetleníteni, hogy a földeket a ténylegesen gazdálkodók vehessék meg, és a befektetői kereslet ne hajtsa fel az árakat.

2026-tól ez a korlát elesett: a haszonbérbe adás immár megfelel a földhasznosítási kötelezettségnek. Aki tehát teljesíti a földszerzés egyéb feltételeit, az befektetési céllal is vásárolhat termőföldet, majd azt haszonbérbe adhatja – akár olyan gazdálkodónak, aki eddig is művelte. Fontos részlet, hogy az új rendelkezés nem tartalmaz időbeli korlátot: a korábban megszerzett földekre is alkalmazható, vagyis a 2014 után vásárolt, eddig kötelezően saját művelésben tartott földek is bérbe adhatók.

Mi nem változott: a földszerzés korlátai továbbra is élnek

A piac tehát nem nyílt meg korlátlanul. A Földforgalmi törvény szerzési korlátozásai változatlanok:

• Termőföld tulajdonjogát továbbra is csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg – cégek (a bevett egyházak, önkormányzatok és az állam kivételével) főszabály szerint nem.
• Aki nem földműves, legfeljebb 1 hektárig terjeszkedhet: a birtokában álló föld a megszerezni kívánt területtel együtt sem haladhatja meg az 1 hektárt (kivéve, ha közeli hozzátartozótól szerez).
• 1 hektár felett csak földműves vásárolhat, azaz akit a földművesek hatósági nyilvántartásába bejegyeztek – ehhez tipikusan mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettség kell (a gyakorlatban sokan az aranykalászos gazda képzéssel szerzik meg).
• Maradt a 300 hektáros földszerzési maximum és az 1200 hektáros birtokmaximum is.
• A vevőnek továbbra is vállalnia kell, hogy a földet a tulajdonszerzéstől számított 5 évig más célra nem hasznosítja, tehát nem vonja ki a mezőgazdasági művelés alól.

A befektetési célú vásárlás kapuja tehát elsősorban a földműves magánszemélyek előtt nyílt meg szélesre, a nem földművesek számára az 1 hektáros plafon miatt továbbra is szűk a mozgástér.

Az elővásárlási jog: a rangsor marad, de van két újdonság

Az adásvételi folyamat menete – kifüggesztés, elővásárlási nyilatkozatok, kormányhivatali jóváhagyás, kamarai állásfoglalás – érdemben nem változott, és az elővásárlási rangsor is a megszokott: az államot követik a földet használó helyben lakó szomszéd, majd helyben lakó, majd 20 km-en belüli földművesek, ezután ugyanez a sor földhasználat nélkül; a rangsoron belül előnyt élveznek többek között az ökológiai gazdálkodás céljából vásárlók, a családi gazdaságok tagjai és a fiatal földművesek.

Két változásra azonban érdemes figyelni:

• Zártkerteknél megelőzheti a Földforgalmi törvényt az önkormányzat. A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény (Hövtv.) alapján az önkormányzat rendelettel elővásárlási jogot biztosíthat az ott meghatározott személyeknek – ez az elővásárlási jog kizárólag zártkerti földekre alkalmazható, ott viszont elsőbbséget élvez a Földforgalmi törvény szerinti elővásárlási joggal szemben.
• A családi mezőgazdasági társaság (Csmt.) tagjának helyzete rendeződött. Eddig ha a tag az általa bérelt földet átengedte a Csmt.-nek, a nyilvántartásba a cég került be földhasználóként, így a tag elesett a „földet használó földműves" előkelőbb elővásárlási pozíciójától. A módosítás szerint a használatot átengedő személyt is földhasználónak kell tekinteni.

Új pontosítás az is, hogy ha az adásvételnél bármely okból nem gyakorolható elővásárlási jog – például az „első 10 hektár" kifüggesztés nélküli megszerzésének esetében –, arra a szerződésben kifejezetten hivatkozni kell. A vételár devizában történő meghatározásakor pedig a forintösszeget az MNB által a szerződéskötést megelőző napra közzétett hivatalos devizaárfolyamon kell megállapítani.

Haszonbérlet: erősebb lett a tulajdonos pozíciója

A csomag a haszonbérleti szabályokat is a tulajdonosok javára igazította:

• Az előhaszonbérlő nem léphet be a tulajdonos akarata ellenére. Eddig ha a kifüggesztés során egy előhaszonbérleti jogosult elfogadó nyilatkozatot tett, a hatósági jóváhagyással vele jött létre a szerződés – akár a tulajdonos szándéka ellenére is. Az új szabály szerint a kormányhivatal döntése előtt nyilatkozattételre hívja fel a haszonbérbeadót: ha a tulajdonos nem járul hozzá az előhaszonbérlő személyéhez, a szerződés senkivel nem jön létre, az eljárást megszüntetik, és a tulajdonos újra meghirdetheti a földet.
• Bővült a kifüggesztés nélküli bérbeadás rokoni köre. Már nemcsak közeli hozzátartozónak, hanem távolabbi rokonnak – például nagynéninek, nagybácsinak, unokatestvérnek – történő haszonbérbeadásnál sem kell kifüggesztési eljárást lefolytatni.
• Az örökös „átveszi" az örökhagyó cégtulajdonosi pozícióját. A saját cégnek történő, kifüggesztés nélküli bérbeadás feltétele a legalább egy éve fennálló, legalább 25%-os részesedés. A módosítás szerint aki örökléssel szerzi meg a részesedést, annál az egyéves időtartam nem szakad meg.
• Az adásvétel jóváhagyása alatt a föld nem köthető le. Miután az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának ténye a tulajdoni lapra feljegyzésre került, eddig a fennálló haszonbérletet nem lehetett meghosszabbítani – mostantól új haszonbérleti szerződés sem köthető, így a vevő nem szembesülhet azzal, hogy a birtokbalépése éveket csúszik.

További változások dióhéjban

A csomag kimondja, hogy a 100%-os állami tulajdonú gazdasági társaságok a jövőben nem lehetnek mező- és erdőgazdasági földek tulajdonosai; meglévő 1/1 tulajdonú földjeiket a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnek kell átadniuk (kivétel az állami erdészeti társaságok és a fejlesztési célú beruházáshoz szerzett területek). A birtokösszevonási célú cserénél, ha a tulajdonos törvényes örökléssel lépte túl a 300 hektárt, immár az öröklés előtt szerzett földjeit is elcserélheti. Pontosították azt is, hogy nem minősül más célú hasznosításnak a gazdasági épülethez vezető, legfeljebb 200 m²-es út, illetve a lakóépülethez tartozó, legfeljebb 500 m²-es udvar és út.

Mit jelent mindez a gyakorlatban?

Eladóként a helyzet kedvezőbb lett: a vevői kör bővülésével – különösen a bérbeadási szándékkal vásárló földművesek megjelenésével – élénkülő kereslet és emelkedő árak várhatók. Vevőként aki földműves, az mostantól nyugodtan vásárolhat úgy is, hogy a művelést haszonbérlőre bízza; aki nem az, annak az 1 hektáros korláton belül, vagy közeli hozzátartozótól való vásárlással van mozgástere. A helyben gazdálkodóknak ugyanakkor számolniuk kell azzal, hogy a befektetői kereslet megjelenése erősebb versenyt hozhat az elővásárlási rangsorban hátrébb állók számára – a módosítást kritizálók szerint éppen ez a csomag legnagyobb kockázata.

Az adásvételi eljárás összetettsége nem csökkent: kifüggesztés, elővásárlási nyilatkozatok, hatósági jóváhagyás és a szerződés kötelező tartalmi elemei – köztük az új, hivatkozási és átváltási szabályok – miatt a termőföld-adásvétel továbbra is a jogilag legkényesebb ingatlanügyletek közé tartozik.

Figyelemfelhívás

A fentiek általános tájékoztatásul szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak. A módosított szabályok gyakorlati alkalmazása – különösen a hatósági jóváhagyási eljárásokban – még formálódik; konkrét termőföld-adásvétel vagy haszonbérlet előtt forduljon földforgalmi ügyekben jártas ügyvédhez.

Források: 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról (Földforgalmi törvény); 2025. évi XCVII. törvény az agrárminiszter feladatkörét érintő törvények módosításáról (Magyar Közlöny 2025/153.); T/13053. számú törvényjavaslat – parlament.hu; 2025. évi XLVIII. törvény a helyi önazonosság védelméről; NAK – A földforgalmi szabályok módosítása várható; NAK/FATÁJ – Földforgalmi változások (2025. 12. 16., frissítve 12. 18.); RSM Hungary – Termőföld befektetés 2026-tól (2026. 01. 30.); Agroinform – Földforgalom 2026: új szabályok a láthatáron (2025. 12. 02.); Mezőhír – Nagy változások a földforgalmi törvényben (2025. 12. 04.)